La irrupción de la pandemia provocada por el COVID-19 afectó, como a tantos otros aspectos de la realidad jurídica, social y económica mundial, a cuestiones referentes a vivienda, y, en concreto, a los procesos de desahucio y la necesidad de protección de aquellos arrendatarios vulnerables ante estas acciones legales.
A este respecto, en nuestro país, tenemos que destacar el contenido del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo y el reciente Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de diciembre que lo modifica en su artículo 1 y al que añade un nuevo artículo 1bis.
Los puntos más destacables de la reforma serían, de manera sucinta:
- La suspensión ya no se refiere solamente a los desahucios y/o lanzamientos derivados de la expiración del plazo o del impago de rentasprevistos en el número 1º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; sino que se aplica también a los supuestos de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos, si bien con algunas diferencias en cuanto a la tramitación de la solicitud.
- La paralización afecta a los procesos de desahucio y/o lanzamientos durante la vigencia del estado de alarma, esto es, hasta el 9 de mayo del año 2021.
- La suspensión se refiere actualmente a aquellas personas arrendatarias de una vivienda habitual que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Esta situación puede darse aunque no sea derivada directamente de los efectos del COVID-19; siendo una novedad respecto al régimen anterior según el cual la situación de vulnerabilidad debía ser consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19. Se amplía la protección, por tanto, dadas las consecuencias directas e indirectas que está causando la pandemia en la economía.
Importante destacar también, por novedosa, la protección que se otorga a la otra parte en la relación jurídica arrendaticia, ya que se prevé el derecho a una compensación en favor de arrendadores y propietarios. Nace el derecho a esta compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad del arrendatario, no hubiera adoptado tales medidas.
La solicitud de esta compensación podrá solicitarse hasta transcurrido un mes desde el cese de vigencia del estado de alarma, es decir, hasta el 9 de junio de 2021.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble. Este valor será determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador; todo ello durante el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que esta suspensión se levante por parte del Tribunal o cuando finalice el estado de alarma.
Como excepción a lo anterior, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período antes mencionado más los gastos corrientes.
Este derecho también se reconoce a los propietarios que acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble por parte del arrendatario que se pretende lanzar o desahuciar. Siendo igual que para los arrendadores el importe y el plazo de solicitud de la compensación.
Jaime Madero
Vilá Abogados
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15 de enero de 2021
