Entendemos los “tokens” como expresiones digitales creadas con tecnología de cadena de bloques, capaces de representar bienes (tangibles o intangibles), servicios o derechos de cualquier naturaleza. Si ponemos el énfasis en el apartado de los bienes, podemos proyectar el concepto de “token” al ámbito de los bienes tangibles, y dentro de ellos, los bienes inmuebles.
Siguiendo el razonamiento, el Token o Ficha es intrínsecamente capaz de incorporar en sí misma derechos reales sobre un bien inmueble, sean dominicales o posesorios. De hecho, esto es una realidad en algunas jurisdicciones donde hay plataformas tecnológicas basadas en la tecnología de cadena de bloques que permiten la tokenización de los derechos sobre bienes inmuebles, ofreciendo tanto el acceso a la propiedad mediante su adquisición como su intercambio dinámico, abierto y sin intervención de fedatario o autoridad público.[1] Su tenencia no solo es la expresión de un título dominical sino de determinados derechos de uso implícitos en la Ficha, al igual que sucedería con un título de propiedad convencional, por lo que podría llegar a ser un título inscribible.
No obstante, nos preguntamos si lo dicho tiene acomodo en el derecho español actual. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles[2]. De igual modo, el artículo 606 del Código Civil se refiere los “títulos de dominio”, como también lo hace el artículo 2 Primero, Segundo y Sexto de la Ley Hipotecaria y a su inscripción o anotación en el Registro de la Propiedad. Y para su inscripción, la Ley Hipotecaria exige que los títulos estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por una autoridad reconocida[3].
Atendiendo a lo anterior, se deduce que las Fichas sí son capaces de representar derechos reales y sin embargo no tienen acceso al Registro de la Propiedad en la medida que la representación criptográfica de la Ficha no es considerada en sentido estricto un “documento” al que se refiere la Ley Hipotecaria. La definición de “documento”, según consta en el Diccionario de la Real Academia de la Lengua es la de un escrito, en referencia a un soporte papel. Por tanto, el título sería un documento autorizado por una autoridad competente, cuyo signo de validación consta en el mismo en forma de firma o sello. Diversamente, la Ficha constituye una expresión en lenguaje informático, desprovisto de traslación escrita directa en lenguaje convencional y no intervenida por una autoridad centralizada; la autoridad a la que se refiere el artículo 5 de la Ley Hipotecaria no es la autoridad que gobierna la autenticidad de la Ficha, la cual tiene su fundamento en la pura tecnología de registros descentralizados. Atendiendo a estas diferencias entre el título convencional y el criptográfico hay que concluir que a este último le puede ser aplicado el concepto de “título” en sentido abstracto, acreditador de derechos reales, pero no le es aplicable la categoría de “título” susceptible de inscripción al que se refieren el Código Civil y la Ley Hipotecaria.
De lo anterior se sigue que la tecnología de cadena de bloques permite la representación criptográfica de derechos reales en forma de Fichas que por su naturaleza, son trazables e inalterables, pero no son reconocidos como títulos representativos de derechos reales en la Ley. Y por esa razón, aun en el caso de que eventualmente se proceda a la emisión de Fichas que fraccionaran la propiedad del inmueble en un número determinado de unidades (tokenización), tendríamos que enfrentarnos a dos problemas:
a) ¿Cuál sería la representación documental o qué es lo que acreditaría la titularidad del bien o derecho real? Desde el plano tecnológico, la Ficha sería el título en si mismo y tampoco habría problema en identificarla con su propietario mediante los sistemas de acceso privilegiado y excluyente compuestos de claves de acceso a la Ficha.
b) ¿Cómo se conseguiría la publicidad de la Ficha, de modo que el derecho real tokenizado surta efectos frente a terceros, al que se refiere el artículo 1 de la Ley Hipotecaria?
En esta segunda cuestión, y con la legislación vigente, hay que negar la posibilidad de inscribir una Ficha en el Registro de la Propiedad salvo que la transformación tecnológica operada en la creación de las Fichas se traslade de igual modo al órgano que alberga el registro de derechos reales (Registro de la Propiedad), para permitir el acceso e inscripción de las Fichas (solución que a priori resulta contradictoria con la naturaleza de la cadena de bloques caracterizada por el elemento de la distribución, por oposición al de la centralización). Y para que ello pueda tener lugar se precisará de algún medio de autenticación directo o indirecto por parte de la Autoridad competente, lo que supone una intervención en la cadena de bloques. El problema fundamental es que mientras el Código Civil y la Ley Hipotecaria dan validez y trascendencia al título de derecho real validado por una autoridad, es decir, un agente externo al título, la Ficha no lo requiere puesto que su validez y veracidad radican en la propia naturaleza criptográfica del título, sin necesidad de obtener una validación de una autoridad determinada.
En suma, podemos decir que las Fichas carecen de las características formales que explicita la Ley Hipotecaria para ser un título de derecho real inscribible. No obstante, ello no impide que objetivamente constituyan, a nuestro juicio, una verdadera expresión del título dominical u otro derecho real sobre un bien inmueble, puesto que en ellas los rasgos de veracidad y autenticidad que exige la ley y se encuentran en los documentos autorizados por fedatarios u otros agentes públicos, radican en su propia tecnología. Ahora bien, esos títulos no podrán perjudicar a terceros ni gozarán de los privilegios de protección derivables de la inscripción registral por carecer de acceso al Registro de la Propiedad.
Eduardo Vilá
Vilá Abogados
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18 de febrero de 2022
[1] RealT, basada en Ethereum (www.realt.co)
[2] Art 605 del Código Civil y Art. 1 Ley Hipotecaria
[3] Art 3 Ley Hipotecaria
