La pandemia mundial generada por el COVID 19 está haciendo que los diferentes gobiernos, tanto a nivel nacional como regional, se vean obligados a adoptar medidas legales dirigidas a conciliar el objetivo sanitario de contención de la expansión del virus con conseguir el menor impacto en la economía.
En este contexto, la Generalitat de Catalunya está adoptando diferentes medidas en materia de derecho civil, en concreto, en materia de arrendamientos. Recientemente se adoptaron medidas tendentes a contener las rentas de arrendamientos de viviendas en determinadas zonas con tensión de precios tal y como explicamos en nuestro artículo CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN CATALUÑA.
Posteriormente, le ha tocado el turno a los arrendamientos de locales. La Generalitat ha aprobado el Decreto ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Esta norma afecta a los contratos de arrendamiento de inmuebles arrendados para que desarrollen actividades industriales y comerciales y tiene por objetivo principal que los arrendatarios puedan seguir desarrollando esa actividad con el consiguiente mantenimiento del empleo, etc.
Esta norma pretende dar prioridad, en primer lugar, a la autonomía de la voluntad de las partes para que, de acuerdo con los principios de la buena fe contractual, lleguen a acuerdos en las relaciones arrendaticias. En este sentido, se permite al arrendatario que se vea afectado por las limitaciones de la actividad impuestas por la autoridad a consecuencia del COVID 19 que exija al arrendador una modificación del contrato de arrendamiento. Para que pueda beneficiarse de este derecho debe tratarse de un contrato firmado a partir del 1 de enero de 1995 y encauzar la petición a través de un burofax u otro medio fehaciente.
Entiende el legislador que los cierres y limitaciones de actividad suponen una alteración en el equilibrio de las prestaciones, en perjuicio del arrendatario. Por esta razón, llega a imponer la obligación de que, en defecto de acuerdo entre las partes en el plazo de un mes desde el requerimiento realizado por el arrendatario solicitando la modificación del contrato, la renta de los contratos debe verse reducida en unos determinados porcentajes.
Para el caso de que la actividad desarrollada en el local sea suspendida totalmente, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario se deben reducir en un 50% mientras dure la suspensión.
Si, en cambio, la restricción de actividad es parcial, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble. Para medir esta pérdida se debe acudir a parámetros objetivos en atención a la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
Estas reducciones de renta y cantidades debidas se entienden efectivas desde la fecha del requerimiento hecho por el arrendatario para renegociar las condiciones del contrato. Tanto es así, que se prohíbe al arrendador emitir una factura hasta que transcurra el plazo de negociación de un mes, o hasta la fecha del acuerdo, si se consigue antes de ese plazo.
La norma establece que las reducciones mencionadas no se verán afectadas por la existencia o no de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento. Esto parece indicar que el hecho de que exista una actividad de reparto a domicilio o de recogida, no podrá ser argumento por parte del arrendador para negar la rebaja de la renta.
En caso de falta de acuerdo, se permite también al arrendatario exigir al arrendador que impute total o parcialmente al pago de las rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que garanticen el cumplimiento de sus obligaciones. No obstante, hay que excluir la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. Sin embargo, el arrendatario tiene que devolver esas garantías usadas como renta, dentro del plazo de un año desde la desaparición de las circunstancias de suspensión o restricción de actividad; y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
Es necesario reseñar que en caso de que se dé una suspensión de la actividad por más de tres meses (entendemos que se pueden acumular suspensiones de duración más corta) desde el día 22 de octubre de 2020 hasta un año después de esta fecha, se permite al arrendatario desistir del contrato sin penalización. Este derecho se tiene mientras se tenga suspendida la actividad y hasta transcurridos tres meses del cese completo de las medidas de suspensión. El desistimiento debe llevarse a cabo a través de notificación al arrendador con un mes de antelación, de nuevo, de forma fehaciente.
Jaime Madero
Vilá abogados
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30 de octubre de 2020
