Die durch COVID 19 ausgelöste globale Pandemie zwingt die verschiedenen Regierungen sowohl auf nationaler als auch auf regionaler Ebene dazu, gesetzliche Maßnahmen zu ergreifen, die darauf abzielen, das gesundheitspolitische Ziel der Eindämmung der Ausbreitung des Virus mit den geringsten Auswirkungen auf die Wirtschaft in Einklang zu bringen.

In diesem Zusammenhang ergreift die Generalitat de Catalunya verschiedene Maßnahmen im Bereich des Zivilrechts, insbesondere im Bereich der Mietverträge. Kürzlich wurden Maßnahmen zur Eindämmung der Vermietung von Wohnungen in bestimmten preislich angespannten Gebieten ergriffen, wie in unserem Artikel Mieten MIETEINDÄMMUNG IN WOHNUNGSMIETVERTRÄGEN IN KATALONIEN.

In der Folge war die Vermietung von Räumlichkeiten an der Reihe. Die katalanische Regierung hat das Gesetzesdekret 34/2020 vom 20. Oktober über dringende Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaftstätigkeit in gemieteten Geschäftsräumen verabschiedet. Diese Verordnung betrifft Mietverträge für Räumlichkeiten, die zum Zwecke der Ausübung industrieller und kommerzieller Tätigkeiten gemietet werden. Das Hauptziel dieser Verordnung ist es, den Mietern die Fortsetzung dieser Tätigkeit zu ermöglichen, mit der entsprechenden Aufrechterhaltung der Beschäftigung usw.

Diese Regel zielt in erster Linie darauf ab, der Willensautonomie der Parteien Vorrang einzuräumen, damit sie nach den Grundsätzen des vertraglichen guten Glaubens Vereinbarungen in den Mietverhältnissen treffen können. In dieser Hinsicht kann ein Mieter, der von den durch die Behörde aufgrund von COVID 19 auferlegten Tätigkeitseinschränkungen betroffen ist, vom Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen. Um dieses Recht in Anspruch nehmen zu können, muss der Vertrag ab dem 1. Januar 1995 unterzeichnet werden und der Antrag muss über eine Büraufax oder ein anderes zuverlässiges Mittel geleitet werden.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Schließungen und Einschränkungen der Tätigkeit eine Änderung des Gleichgewichts der Leistungen zum Nachteil des Pächters implizieren. Aus diesem Grund sieht sie die Verpflichtung vor, dass die Miete für die Verträge um bestimmte Prozentsätze gesenkt werden muss, wenn innerhalb eines Monats nach dem Antrag des Mieters auf Vertragsänderung keine Einigung zwischen den Parteien erzielt wird.

Im Falle einer vollständigen Aussetzung der in den Räumlichkeiten ausgeübten Tätigkeit müssen der Mietzins und andere vom Mieter geschuldete Beträge für die Dauer der Aussetzung um 50 % reduziert werden.

Handelt es sich hingegen um eine Teilbeschränkung, so sind der Mietzins und andere vom Mieter geschuldete Beträge für die Dauer der Beschränkungsmassnahmen um die Hälfte des Nutzungsausfalls der Liegenschaft zu reduzieren. Um diesen Verlust zu messen, müssen objektive Parameter im Hinblick auf die Verringerung der Kapazität oder der Fahrpläne oder andere durch die Verordnung auferlegte Beschränkungen verwendet werden.

Diese Mietminderungen und fälligen Beträge gelten ab dem Datum des Antrags des Mieters auf Neuverhandlung der Vertragsbedingungen. Dies geht so weit, dass es dem Vermieter untersagt ist, bis zum Ende der einmonatigen Verhandlungsfrist oder bis zum Datum der Vereinbarung eine Rechnung auszustellen, falls dies vor diesem Zeitpunkt erreicht wird.

Die Regel sieht vor, dass die oben genannten Ermäßigungen nicht durch das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Hauszustellungs- oder Abholdiensten in der Einrichtung beeinträchtigt werden. Dies scheint darauf hinzudeuten, dass die Tatsache, dass eine Hauszustellung oder Abholung stattfindet, kein Argument des Vermieters für die Weigerung, die Miete zu senken, sein kann.

In Ermangelung einer Vereinbarung kann der Mieter auch verlangen, dass der Vermieter den Mietzins und andere fällige Beträge, die fällig geworden sind, ganz oder teilweise in Rechnung stellt, um die Einhaltung seiner Verpflichtungen zu gewährleisten. Die obligatorische gesetzliche Kaution und andere Garantien, die bei der zuständigen amtlichen Stelle hinterlegt werden, müssen jedoch ausgeschlossen werden. Der Pächter muss diese Bürgschaften, die als Miete verwendet wurden, jedoch innerhalb eines Jahres nach Wegfall der Umstände der Aussetzung oder Einschränkung der Tätigkeit zurückgeben, auf jeden Fall aber vor Ablauf des Vertrags, wenn seine Laufzeit weniger als ein Jahr beträgt.

E s muss darauf hingewiesen werden, dass im Falle einer Aussetzung der Tätigkeit für mehr als drei Monate (wir verstehen, dass sich Aussetzungen von kürzerer Dauer häufen können) ab dem 22. Oktober 2020 bis zu einem Jahr nach diesem Datum der Mieter ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurücktreten kann. Dieses Recht kann während der Aussetzung der Tätigkeit und bis zu drei Monate nach der vollständigen Beendigung der Aussetzungsmaßnahmen ausgeübt werden. Der Rücktritt muss unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter erfolgen, wiederum in unwiderlegbarer Weise.

 

 

Jaime Madero

Vilá Abogados

 

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30. Oktober 2020