I.- Introducción

En momentos de crisis como la actual, donde la mayoría de las empresas han visto cerrados sus canales de financiación de costumbre, la liquidez se ha convertido en un gran problema y en el objetivo principal de los administradores y directivos de las mismas. Por ello es necesario buscar alternativas que permitan conseguir liquidez sin alterar el día a día de la empresa y permitiendo sortear la crisis. Una de ellas puede ser el “sale & lease back”  (en adelante “SLB”), una operación sobre activos mobiliarios e inmobiliarios que seguidamente se detalla.
II.- ¿Qué es el SLB?
Aunque de acuerdo con lo antes expuesto, el SLB puede realizarse tanto con bienes muebles como inmuebles, en este artículo vamos a centrarnos en el SLB inmobiliario.
Como su nombre indica se trataría de un negocio jurídico mediante el cual el propietario de un bien inmobiliario lo vende a un tercero, quien a su vez procede a  arrendárselo al vendedor en un momento inmediatamente posterior y cuyo acuerdo suele incluir una opción de recompra al vencimiento del plazo de arrendamiento.
De acuerdo con lo anterior, el SLB es una operación que se compone de tres contratos: compraventa, arrendamiento y opción de compra. Es por ello por lo que no existe una normativa particular al respecto, sino vagas referencias, produciéndose su adaptación jurídica a medida que se han ido realizado operaciones mercantiles de este tipo.
Debido a la eclosión inmobiliaria de la última década y teniendo en cuenta que el principal objetivo de estas operaciones es la obtención abundante de liquidez, la mayoría se realizaron sobre bienes inmuebles, alcanzando algunas de ellas precios muy elevados.
Algunos autores han querido identificar el SLB con un leasing pero en nuestra opinión existen diferencias sustanciales entre ambas destacando las siguientes:
a)    En el contrato de leasing el arrendatario abona una serie de cuotas hasta quedar finalmente un precio residual, pudiendo si lo desea adquirir el bien por ese precio. En cambio en el SLB no existen cuotas sino pagos en concepto de arrendamiento y al llegar la fecha de vencimiento del contrato, la opción de compra se ejecuta por el valor que el bien tiene en ese momento en el mercado.
b)    Asimismo en el SLB existe un elemento fundamental que no existe en el leasing y es la existencia de una operación de compraventa. No debemos olvidar que el SLB comienza con una operación mediante la cual el vendedor/arrendatario vende un bien al comprador/arrendador dando inicio a la relación jurídica que va a unir a ambas partes hasta la fecha de vencimiento del contrato.
III.- Beneficios para el arrendador/comprador y vendedor/arrendatario
El SLB de inmuebles es una operación que permite obtener una serie de beneficios a ambas partes del contrato, entre las que destacamos las siguientes:
Para el arrendador/ comprador:
–    Compra de un inmueble generalmente en mejores condiciones y con un precio mejor negociado debido a la necesidad de liquidez del vendedor.
–    Rentas aseguradas a largo plazo por la vocación de permanencia del inquilino, asumiendo además éste último, generalmente, los gastos de mantenimiento y conservación del activo.
–    Posibilidad de reventa del inmueble y recuperación de la inversión una vez vencido el plazo del contrato.
Para el arrendatario/vendedor:
–    El principal beneficio para el vendedor es la obtención de liquidez a través de la venta de un inmueble, que en una situación adversa como la actual resulta bastante complicado. Realizar la venta dentro de este esquema suele ser un aliciente para los compradores, puesto que se aseguran la percepción de unas rentas por alquiler inmediatas y seguras al estar ya ocupado el inmueble por el arrendatario.
–     Asimismo, se produce un ahorro importante en relación al traslado de material y operarios a nuevas oficinas puesto que este esquema permite continuar en las mismas instalaciones, familiares para los trabajadores, no perdiendo de esta forma dinero y tiempo de adaptación y acondicionamiento de personal e inmueble.
En tiempos de crisis, esta operación ha permitido a muchas empresas en situación preconcursal, conseguir liquidez suficiente para superar una situación financiera adversa. Si bien, es necesario aclarar que el precio no puede ser claramente inferior al de mercado bajo riesgo de que si finalmente no se consigue esquivar el concurso, la administración concursal opte por exigir la reintegración del inmueble a la masa activa de la concursada.

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11-05-2012