La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de junio de 2022 (ECLI: ES: APB: 2022: 5915) analizó un caso en que el propietario del ático primera de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal destinaba a su uso exclusivo, como buhardilla o trastero, un espacio comprendido entre la cubierta del edificio y el forjado que servía de techo a dicho ático.
La Sentencia dictada en la primera instancia estimó, en parte, la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios y condenó a los propietarios demandados a estar y pasar por los acuerdos adoptados y a facilitar la entrada de los industriales contratados para ejecutar obras de rehabilitación en la cubierta.
En los Fundamentos de Derecho la Audiencia Provincial analizó las siguientes cuestiones:
A. Calificación jurídica de dicho espacio.
B. Atribución del uso exclusivo de un elemento comunitario a un copropietario ante la pasividad de la Comunidad (Consentimiento tácito).
C. Mayoría exigible para adoptar acuerdos.
D. Abuso del derecho.
A. En cuanto a la primera cuestión, en primer lugar analizó la regulación establecida en el artículo 553.41 del Código Civil Catalán, que determina que las cubiertas constituyen un elemento común, para estudiar después la jurisprudencia que distingue entre los elementos comunes por naturaleza (resultan imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los elementos privativos y no pueden desafectarse) y los elementos comunes por destino (pueden desafectarse a través del título constitutivo o por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios).
Siendo la cubierta de todo edificio constituido en régimen de propiedad horizontal uno de los elementos comunes por naturaleza, consideró que el espacio objeto de estudio también lo era, ya que originariamente constituía un elemento constructivo que no tenía por destino un uso por los propietarios.
B. En cuanto a la segunda cuestión, estableció que el artículo 553-43.1 del Código Civil Catalán no permite vincular el uso exclusivo de un elemento común a uno o diversos elementos privativos, fundamentándolo en el consentimiento tácito de la Comunidad, deducido por su prolongada pasividad ante el uso de dicho elemento. Se remitió a las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 11 de julio de 2019 y de 24 de marzo de 2021. Explicó que dicho Tribunal, si bien permite que opere el consentimiento tácito cuando la pretensión ejercitada es de reponer el elemento común a su estado originario, no lo permite cuando se trata de la ocupación de un elemento común que conlleva privación indebida del derecho de uso para el resto de propietarios.
C. En cuanto a la tercera cuestión, entendió que para la adopción de acuerdos no se requería unanimidad ni mayoría cualificada de cuatro quintas partes, sino mayoría simple, al amparo de lo dispuesto en el artículo 553-25.2 letra b, aplicable a “las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad, eficiencia energética o hídrica, aunque el acuerdo comporte modificación del título de constitución o de los estatutos o afecte a la estructura o configuración exterior”.
D. En cuanto a la cuarta cuestión, explicó que la doctrina del abuso de derecho se fundamenta en el artículo 7. 2º del Código Civil y también en los artículos 111.7º y 8º del Código Civil Catalán. Aludió a la doctrina del Tribunal Supremo que establece que “incurre en responsabilidad el que, obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa los linderos impuestos por la equidad y la buena fe, con daño para tercero o para la sociedad”. Destacó que los elementos esenciales recogidos por la doctrina científica son:
1) el uso de un derecho objetivo o externamente legal;
2) daño;
3) inmoralidad de dicho daño, manifestado en forma subjetiva (intención de perjudicar) u objetiva (daño procedente de un exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho).
Asimismo destacó los siguientes extremos: (i) que la jurisprudencia ha incidido en el aspecto subjetivo, siendo necesario preocuparse por la conducta del agente, por su mentalidad, saber si ésta ha obedecido a un motivo legítimo, (ii) que no puede invocarse cuando la sanción viene impuesta por un precepto legal y (iii) finalmente que en todo caso debe ser de aplicación restrictiva.
Atendiendo a lo expuesto, contrapuso los intereses de la Comunidad con los del propietario, entendió que los primeros eran legítimos y ofrecían ventajas comunes (mejora de la salubridad, habitabilidad y funcionalidad del edificio y de sus departamentos, especialmente los áticos) mientras que los segundos se basaban en una ocupación indebida de un elemento comunitario por naturaleza, de manera que no podían ser objeto de protección.
Mireia Bosch
Vilá Abogados
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5 de agosto de 2022
