I. Introducción
Actualmente, el mercado del alquiler en España está en auge, aunque sigue siendo el más bajo de Europa Occidental, existiendo un desequilibrio entre oferta y demanda. Nos dirigimos aquí a los propietarios de inmuebles (potenciales arrendadores) recelosos de alquilar sus viviendas o locales por miedo al impago de los arrendatarios (inquilinos) o a no recuperar la posesión de las mismos.
En este artículo vamos a distinguir entre dos situaciones habituales ante las que puede encontrarse un propietario:
- Que el inquilino deje de pagar la renta durante la vigencia del contrato de alquiler;
- Que el inquilino no se marche del inmueble una vez extinguido el contrato de alquiler.
II. Desahucio por impago de rentas
En caso de impago de rentas por parte del arrendatario, puede interponerse una demanda de desahucio contra el arrendatario ante los juzgados donde se halle la vivienda o local.
En dicha demanda, se reclamará la deuda acumulada en el momento de su presentación, más todas aquellas rentas que se devenguen durante el procedimiento y las costas del mismo.
Una vez recibida la demanda por el juzgado, y tras su admisión a trámite, se requerirá al arrendatario para que:
- En el plazo de diez días: (i) desaloje el inmueble, (ii) pague al propietario las cantidades que le haya reclamado, o (iii) en caso de pretender la enervación del desahucio, pague la totalidad de lo que deba (o ponga dicha cantidad a disposición del tribunal o de un notario).
- O bien, en el mismo plazo, formule oposición alegando las razones por las que no debe la cantidad reclamada, en cuyo caso se celebrará vista en la fecha que señale el juzgado.
Si el inquilino desaloja voluntariamente la finca en el referido plazo de diez días, se dará por finalizado el procedimiento de desahucio, sin perjuicio de la ejecución de las cantidades reclamadas y no abonadas, en su caso. También finalizará el procedimiento si el propietario acepta la enervación del desahucio (lo cual implica que el inquilino podrá continuar con la posesión del local a pesar de habérsele demandado).
En cambio, si el arrendatario no desaloja el inmueble, no abona la cantidad reclamada, y tampoco se opone a la demanda, se procederá al lanzamiento directamente en la fecha y hora que fije el juzgado (cuando se haya solicitado en la demanda).
Por tanto, como puede observarse, en caso de pasividad por parte del inquilino, la ley prevé una vía rápida que permite recuperar la posesión del inmueble en un breve plazo (aproximadamente entre dos y cuatro meses, dependiendo por supuesto de la carga de trabajo del concreto juzgado que se encargue del procedimiento).
III. Procedimiento de desahucio por expiración del plazo fijado contractual o legalmente
En cambio, para aquellos casos en los que el inquilino no se marche del inmueble una vez extinguido el contrato de alquiler, el procedimiento de desahucio no es tan rápido como en el supuesto de impago de rentas.
En estos casos, una vez presentada la demanda de desahucio contra el arrendatario ante los juzgados donde se halle la vivienda o local, y tras su admisión a trámite, se dará traslado de la demanda al inquilino, a fin de que la conteste por escrito en el plazo de diez días.
En la demanda también se podrán reclamar las mensualidades que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble, tomando como base la última renta, y las costas del procedimiento.
La exigencia de contestación por escrito implica que si el demandado no comparece ni contesta a la demanda, se le declarará en rebeldía, y se dictará sentencia sin más trámites, fijando fecha y hora para el lanzamiento (cuando se haya solicitado en la demanda).
En cambio, si el inquilino contesta a la demanda, se celebrará vista oral si alguna de las partes lo solicita o si el juzgado lo considera conveniente. De no ser así, se dictará sentencia sin más trámites, fijando fecha y hora para el lanzamiento (cuando se haya solicitado en la demanda).
IV. Conclusión
Como vemos, de encontrarnos ante un desahucio por expiración del plazo, el desalojo del inmueble no dará lugar hasta, como pronto, la fecha en que se notifique la sentencia al demandado (de marcharse voluntariamente antes de la fecha fijada para el lanzamiento).
En cambio, cuando el desahucio se fundamenta en el impago de rentas, existe la posibilidad de que el inquilino desaloje el inmueble en el plazo de diez días desde que se le notifica la demanda, lo cual puede suponer que el propietario recupere la posesión del inmueble varios meses antes que en el procedimiento de desahucio por expiración del plazo.
Hay que tener presente que el impago de una única renta ya da derecho a resolver el contrato de arrendamiento y a desalojar al arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones, por lo que es más conveniente demandar al inquilino desde que incurre en el primer impago que esperar a que finalice el contrato para desahuciarlo.
Próximamente, otro artículo sobre la ejecución de las sentencias estimatorias del desahucio.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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17 de febrero de 2017
