A partir del próximo 16 de junio entrará en vigor la nueva normativa hipotecaria según la cual y en consonancia con la directiva europea 17/2014, el deudor hipotecario estará más protegido y el acreedor hipotecario deberá tomar más precauciones al tener la obligación de informarse sobre la solvencia del deudor (Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario).
Entre las novedades más importantes debemos destacar que los gastos de notaría, registro y gestoría (gastos de formalización), así como el impuesto hipotecario, pasarán a ser responsabilidad del acreedor hipotecario. En una hipoteca media se han hecho estimaciones que sitúan el ahorro en 2.500€.
Otras prácticas habituales como asociar de forma obligatoria la hipoteca a otros productos bancarios tales como tarjetas de crédito, seguros de vida o planes de pensiones será prohibido a partir de la entrada en vigor de la norma. Sin embargo, sí está permitido que el acreedor hipotecario exija un seguro relativo al cumplimiento de las obligaciones hipotecarias y no se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el acreedor hipotecario.
También se promueve el acceso a hipotecas de tipo fijo al limitar la comisión por cambio a este tipo de hipoteca (comisión de conversión) a un 0,15%. La subrogación de la hipoteca de un acreedor hipotecario a otro deberá dejar indemne al deudor hipotecario, y se prevé la creación de mecanismos de compensación entre entidades financieras que estén en esta situación.
Por otro lado, se establece un plazo de 10 días antes de que la escritura se eleve a público para que el cliente pueda analizar debidamente al texto, además de asesorarse e informarse debidamente de las condiciones. Junto con las escrituras se facilitarán varios documentos más como unas referencias sobre el asesoramiento que debe proporcionar el notario de forma gratuita, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), documentación con simulaciones de las cuotas y, si fuera de tipo variable, su variación a lo largo del tiempo, un desglose de todos los costes que implique la firma final, información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro exigido e información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario.
No menos relevante es la introducción de la regulación sobre hipotecas multidivisa, por la cual el deudor hipotecario puede pedir la conversión de la hipoteca a euros en cualquier momento, debiendo restarse al capital pendiente todo lo que hubiera sido pagado en la divisa original. En este sentido, si la escritura de la hipoteca estipulara otra cosa, el contrato sería nulo.
Grosso modo, la mayor parte de la reforma legal carece de efecto retroactivo. Solo las disposiciones que promueven la conversión de la hipoteca a tipo fijo, así como los artículos sobre la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, podrán aplicarse a contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley. En atención a las disposiciones de la ley, estamos a la espera del establecimiento de un nuevo organismo responsable de la resolución de litigios de consumo en el ámbito financiero.
Finalmente, el notario ahora tiene el deber de comprobar que el deudor hipotecario entiende lo que está firmando, incluyendo la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (art. 15. 2 c)). En caso contrario, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo bajo ninguna circunstancia.
Ignacio de la Vega
Vilá Abogados
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12 de abril de 2019
