La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda -en vigor desde el pasado 26 de mayo- perjudica los intereses de todos los propietarios, especialmente los de los llamados “Grandes tenedores”, limitando las facultades dimanantes de su derecho de propiedad.
Dicha Ley fundamenta las numerosas limitaciones que impone bajo los siguientes argumentos:
- a) El artículo 47 de la Constitución Española (CE) reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para la efectividad de dicho derecho.
- b) Los derechos de propiedad y libertad de empresa cuando operan en el sector de la vivienda tienen que cumplir una función social y deben atender al interés general, en un marco de igualdad de todos los españoles en cualquier territorio del Estado.
Los propietarios que resultan más perjudicados son los Grandes tenedores, definidos como las persona físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Sin embargo en entornos de mercado residencial tensionado esta definición podrá ampliarse a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando resulte motivado por cada comunidad autónoma y se ampare en una memoria justificativa.
Las zonas de mercado residencial tensionado son los ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las distintas necesidades territoriales.
Así pues, en las operaciones de compra y/o alquiler de vivienda, sobre todo en zonas de mercado tensionado, los Grandes tenedores resultan especialmente perjudicados ya que deberán asumir (entre otras) las siguientes obligaciones:
- Colaboración y suministro de información a las administraciones públicas sobre los inmuebles de su propiedad, referida a un año anterior a la fecha del requerimiento, relativa a determinados aspectos sobre identificación, régimen de uso y justificación de los deberes como propietarios.
- Información mínima a facilitar a los compradores y arrendatarios en caso de venta o alquiler de vivienda (entre otra, indicación de que ésta se ubica en zona de mercado tensionado, de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, del valor según el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda que resulte de aplicación).
- Para los propietarios que no sean Grandes tenedores, la renta pactada no podrá exceder de la última que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, tras aplicar la actualización legal, pudiéndose incrementar hasta un máximo de un 10% solamente en determinados supuestos (obras de rehabilitación o mejora, contratos de duración de diez años o más con posibilidad de prórroga por diez años o más).
- Para los Grandes tenedores, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en el que se ubique.
- Soportar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato.
- Actualización máxima de rentas del 2% para 2023; del 3% para 2024 y nuevo sistema a establecer por el Instituto Nacional de Estadística a partir de 1 de enero de 2025.
- Aceptar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, a solicitud del arrendatario, tras la expiración de la prórroga obligatoria o tácita establecida por la Ley.
- El pago de la renta debe realizarse por medios electrónicos. Solo excepcionalmente cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y a solicitud de ésta podrá efectuarse en metálico en la vivienda arrendada.
- Acudir a un procedimiento de conciliación previo si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante y éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
- Especificar y acreditar, en demanda de juicio de desahucio por falta de pago, con cumplimiento de los requisitos legales establecidos, si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Soportar la demora en la actuación de las administraciones públicas antes de la práctica del lanzamiento.
En conclusión, a la vista de las múltiples obligaciones que esta ley impone a los propietarios resultará esencial prever en todos los contratos que tengan que entrar vigor a partir de 26 de mayo de 2023 las cláusulas más adecuadas para paliar los efectos limitativos del derecho de propiedad sobre la vivienda que han sido introducidos.
Mireia Bosch
Vilá Abogados
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23 de Junio de 2023
