La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”) de 20 de mayo de 2019, publicada en el Boletín Oficial del Estado nº.138, de 10 de junio de 2019, analizó el caso de un otorgamiento, por entidad mercantil, de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (“AEAT”) en garantía del pago de deuda tributaria.

Esta resolución se fundamentó en los hechos y fundamentos de derecho que pasamos a exponer.

I. Hechos:

  1. Mediante escritura de 29 de noviembre de 2018 una sociedad de responsabilidad limitada constituyó dos hipotecas unilaterales sobre un determinado inmueble a favor de la AEAT, en garantía del pago de deuda tributaria.
  1. En fecha de 30 de noviembre de 2018 la hipotecante presentó telemáticamente copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad; el 11 de diciembre de 2018 primera copia en soporte papel; el día 2 de enero de 2019 copia electrónica, para incorporar el informe de valoración de la finca hipotecada.
  1. En fecha de 21 de enero de 2019 el Registrador emitió una calificación, según la cual:
    • Se inscribían, a favor del Estado, dos derechos de hipoteca unilateral con igualdad de rango sobre la finca registral.
    • Se suspendía la inscripción en cuanto al valor de tasación de la finca hipotecada y al tipo fijado para subasta puesto que el certificado de tasación aportado por la mercantil hipotecante se hallaba caducado (en la fecha de otorgamiento de la escritura pública).
  1. La sociedad recurrió contra la decisión denegatoria por entender:
    • Que el acreedor había consentido: (a) la aceptación de la hipoteca con anterioridad a la fecha de expiración del certificado de tasación, si bien había concedido un plazo al hipotecante para la constitución de la misma posterior a dicha fecha; (b) la tasación de la finca y el tipo para subasta;
    • Que en estas circunstancias resultaba inaplicable la obligación de aceptación del acreedor, impuesta por el artículo 3bis de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario;
    • Que en la fecha de otorgamiento de la escritura pública no había transcurrido aún el plazo de seis meses establecido en la Orden ECO/805/2003.

II. Fundamentos de Derecho:

  1. El recurso se admitió a trámite ya que, a pesar de no haberse aportado copia autorizada o testimonio de la escritura notarial calificada, como había requerido el Registrador, en su día fue presentada en forma telemática la copia autorizada electrónica del documento notarial, con idéntico valor, de manera que el instructor tuvo acceso a dicho documento.
  1. En cuanto a la inscripción de un tipo para subasta estando el certificado de tasación caducado, la DGRN entendió:
    • A priori no pueden acceder al Registro tasaciones basadas en certificados caducados, debiendo considerarse el dies ad quem la fecha del documento público presentado.
    • No obstante, al tratarse de una hipoteca a favor de organismo público, si se acreditara con un certificado oficial expedido por el mismo, que el expediente con dicha tasación fue aprobado antes de la fecha de caducidad del certificado, podría entenderse que el mismo no estaría caducado.
    • La inscripción de la hipoteca unilateral sin el certificado de tasación fue correcta ya que en las hipotecas a favor de la AEAT en garantía de una deuda tributaria no se precisa la tasación para subasta realizada por entidad homologada establecida en el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”).
    • En el caso de que la escritura de constitución de hipoteca incluyera una tasación caducada, se podría despachar la escritura denegando la tasación, sin necesidad de solicitud expresa del acreedor. Dicha solicitud sí resultaría necesaria en el caso de una hipoteca ordinaria.

De manera que la existencia del valor de tasación en la inscripción de la hipoteca carece de la eficacia registral indicada en los artículos 670 y 671 de la LEC porque el procedimiento administrativo de apremio no exige como requisito constitutivo el tipo de tasación y su existencia no tiene efectos jurídicos determinantes.

Por consiguiente, la DGRN desestimó el recurso y confirmó la nota de calificación emitida por el Registrador.

 

 

Mireia Bosch

VILÁ ABOGADOS

 

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18 de marzo de 2022