La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 3808/2025, de 2 de septiembre de 2025, (la “Sentencia”) representa un hito jurisprudencial en la regulación de las viviendas de uso turístico dentro de las comunidades de propietarios en España. Tras años de controversias y diversidad de criterios judiciales y doctrinales, el Tribunal Supremo ha esclarecido el alcance de los acuerdos comunitarios para limitar, condicionar e incluso prohibir el alquiler turístico, sentando doctrina sobre el significado del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en la redacción vigente en el momento de los hechos. Esta resolución resulta especialmente relevante tanto para comunidades de propietarios como para particulares que explotan sus inmuebles como pisos turísticos, dado su impacto en la convivencia vecinal y la normativa aplicable.
Origen del litigio y planteamiento ante los tribunales
El proceso se inicia a raíz de la impugnación judicial realizada por los propietarios de una vivienda sita en Segovia, frente al acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de su comunidad en enero de 2019. Dicho acuerdo, aprobado por las tres quintas partes de los vecinos y de las cuotas de participación, establecía expresamente la prohibición del ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en el edificio. Los demandantes alegaban que, según la literalidad del artículo 17.12 de la LPH — en la redacción que introdujo temporalmente el Real Decreto-ley 21/2018 — la comunidad solo podía limitar o condicionar, pero no prohibir, el uso turístico, por lo que el acuerdo debía ser declarado nulo. La controversia avanza sucesivamente por las tres instancias: el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda declarando la nulidad del acuerdo, la Audiencia Provincial revoca el pronunciamiento y, finalmente, el caso alcanza al Tribunal Supremo mediante recurso de casación.
Fundamento jurídico
El eje central de la Sentencia reside en la interpretación del artículo 17.12 de la LPH, vigente tras la reforma operada por el Real Decreto-ley 21/2018 y posteriormente recuperada por el Real Decreto-ley 7/2019. El recurso de casación sostuvo que la mayoría reforzada de tres quintos solo facultaba a la comunidad de vecinos para limitar o condicionar dichas actividades, pero no para su prohibición. Sin embargo, el Tribunal Supremo rechaza esta restricción, recordando su jurisprudencia previa — sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre — que establecieron que la expresión “limitar” comprende también la prohibición de la actividad. Concluye que, atendiendo a criterios gramaticales, semánticos, literales y finalistas, el término “limitar”, conforme a la LPH, no excluye la posibilidad de que la comunidad de propietarios, por mayoría cualificada, decida prohibir la explotación turística de viviendas, siempre que se respeten los requisitos formales de mayoría y no se apliquen efectos retroactivos.
Esta doctrina, asumida por el legislador en la reforma del artículo 17.12 LPH por la Ley Orgánica 1/2025, permite a la Junta aprobar acuerdos que prohíban, limiten o condicionen el uso turístico con la mencionada mayoría reforzada, sin necesidad de unanimidad. Exigir la unanimidad haría impracticable cualquier restricción eficaz, pues bastaría el veto del propietario interesado para frustrar la voluntad de la comunidad.
Implicaciones prácticas
La Sentencia consolida la posibilidad de que las comunidades, a través de acuerdo adoptado por las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación, puedan prohibir — además de limitar o condicionar — la actividad de pisos turísticos en el edificio. Este acuerdo es válido y eficaz siempre que no tenga efectos retroactivos y respete los derechos adquiridos de quienes ya ejercían la actividad en conformidad con la normativa sectorial vigente. Por tanto, quienes pretendan dedicar su vivienda a alquiler turístico deberán obtener previamente el consentimiento expreso de la comunidad salvo que la actividad ya se estuviera ejerciendo antes de la entrada en vigor de la prohibición y de acuerdo con la normativa correspondiente.
A su vez, la resolución refuerza el papel de la Junta de Propietarios como órgano decisor en la convivencia comunitaria frente a actividades generadoras de potenciales conflictos, especialmente aquellos vinculados al uso intensivo de elementos comunes, la seguridad y la tranquilidad de los vecinos.
Relación con la crisis de vivienda
En el contexto actual de España, marcado por una aguda crisis de acceso a la vivienda en numerosas ciudades y zonas turísticas, la proliferación de viviendas de uso turístico ha tenido un impacto significativo en la reducción de la oferta residencial y el encarecimiento de los precios tanto de alquiler como de compraventa. Diversos estudios y organismos públicos coinciden en señalar que la conversión de viviendas permanentes en alojamientos de corta duración ha tensionado el mercado inmobiliario, dificultando el acceso a una vivienda habitual para amplios sectores de la población local.
En este escenario, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo reviste especial importancia al consolidar la posibilidad de que las comunidades de propietarios, mediante mayoría cualificada, acuerden no solo limitar o condicionar, sino también prohibir esta actividad. Esta facultad, amparada por la LPH y reforzada por la reforma legislativa del RDL 7/2019, se configura como una herramienta jurídica clave para reequilibrar el uso habitacional de los inmuebles y favorecer el alquiler residencial frente al turístico, especialmente en zonas tensionadas. La jurisprudencia del Tribunal no solo reconoce el legítimo derecho de los propietarios a explotar económicamente sus bienes, sino que también subraya la necesidad de proteger el derecho constitucional a una vivienda digna, preservar la convivencia vecinal y atender la creciente demanda social y municipal de medidas eficaces contra los efectos adversos de la turistificación. En consecuencia, esta interpretación dota a las comunidades de propietarios de un mecanismo legal eficaz para mitigar el impacto social de los alquileres turísticos, reforzando su papel como garantes de la función social de la vivienda y de la protección del entorno urbano y residencial.
Principales consecuencias y recomendaciones
De este criterio jurisprudencial emanan varias consecuencias prácticas:
- Todas las comunidades de propietarios podrán plantear en la orden del día la adopción de acuerdos para prohibir el alquiler turístico mediante la mayoría reforzada de tres quintos, con efectos prospectivos.
- Los propietarios interesados en explotar su inmueble como vivienda turística deberán recabar, como requisito previo, la autorización expresa de la comunidad, salvo situaciones consolidadas reguladas legalmente.
- Los acuerdos adoptados no podrán afectar retroactivamente a quienes ya venían ejerciendo la actividad conforme a la legalidad vigente, y dichos derechos quedarán preservados en virtud de la disposición adicional segunda de la LPH.
- Ante el desarrollo de actividad turística sin dicha autorización, la comunidad está legitimada para requerir la inmediata cesación y ejercer las acciones judiciales pertinentes para proteger los intereses colectivos.
Por tanto, se recomienda a los propietarios que proyecten destinar su vivienda a alquiler turístico verificar siempre la situación normativa de su comunidad y proceder a solicitar la correspondiente autorización, y a las comunidades, regular de manera detallada el régimen aplicable en los estatutos o por acuerdo de junta, conforme a las exigencias de la LPH y la jurisprudencia actual.
Conclusión
La Sentencia del Tribunal Supremo 3808/2025 fija la interpretación definitiva de la potestad de las comunidades de propietarios para acordar la prohibición de la actividad de alquiler turístico por mayoría de tres quintos, lo que supone una garantía para la convivencia vecinal y una mayor seguridad jurídica para propietarios y operadores turísticos.
Se recomienda a las comunidades interesadas y a propietarios con inquietudes en la materia que consulten con asesoría jurídica especializada para examinar la situación concreta de su inmueble y las posibilidades jurídicas de actuación, a la vista de la evolución normativa y jurisprudencial.
Shameem Hanif Truszkowska
Vilá Abogados
Para más información, contacte con: va@vila.es
10 de octubre de 2025
