I. Introducción
En su reciente sentencia de 26 de septiembre de 2018, el Tribunal Supremo ha resuelto sobre si debe entenderse que la tácita reconducción del contrato de arrendamiento se produce mes a mes o bien anualmente, según se haya fijado la renta anual o mensualmente en el contrato, con las consecuencias que ello conlleva a efectos de desistimiento del nuevo contrato por parte el arrendatario.
II. Antecedentes del caso y normativa aplicable
El supuesto de hecho concierne a un contrato de arrendamiento de local que se extinguió en 2009, a pesar de lo cual la arrendataria continuó en su ocupación en virtud de tácita reconducción, hasta que desistió unilateralmente del contrato.
De una lectura conjunta de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil se desprende que, si al terminar el contrato el arrendatario permanece quince días en el inmueble arrendado con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario, a menos que haya precedido requerimiento.
Tal y como indica nuestro Alto Tribunal en la sentencia que nos ocupa, “La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.”
Asimismo, el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”.
En el caso analizado, la arrendadora interpuso demanda contra la arrendataria en reclamación de las rentas correspondientes al plazo de preaviso de seis meses que no había respetado.
La arrendataria se opuso alegando que el contrato se extinguió en 2009 y que la tácita reconducción se había producido mes a mes, ya que la renta, pese a estar fijada anualmente, se pagaba mensualmente.
III. Resolución
Las Audiencias Provinciales no han resuelto de igual modo esta cuestión: algunas toman como referencia el plazo en que efectivamente se paga la renta, mientras que otras -coincidentes con la interpretación acogida por el Tribunal Supremo en su sentencia- se inclinan por establecer el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción en función del plazo de fijación global de la renta. Así, según afirma nuestro Alto Tribunal, “no es lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato”.
IV. Conclusión práctica
En definitiva, la sentencia comentada debe servir de aviso a los arrendatarios que continúan en la ocupación del inmueble arrendado tras la extinción del contrato de arrendamiento -con el consentimiento de la propiedad-, dado que, si la renta está fijada anualmente, no podrán desistir del nuevo contrato hasta transcurridos los primeros seis meses de cada periodo anual en que el contrato de arrendamiento se entienda reconducido tácitamente, y siempre comunicándolo a la propiedad con una antelación mínima de treinta días.
Desde el punto de vista de los propietarios/arrendadores, la sentencia del Tribunal Supremo les faculta a reclamar a los arrendatarios el pago de las rentas correspondientes a los seis primeros meses de cada periodo anual en que el contrato de arrendamiento se entienda reconducido tácitamente, siempre que la renta se haya fijado anualmente en el contrato inicial.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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19 de octubre de 2018
