I. Einführung
In seiner jüngsten Entscheidung vom 26. September 2018 hat der spanischen Oberste Gerichtshof entschieden, ob die automatische Verlängerung des Mietvertrages monatlich oder jährlich erfolgt, je nachdem, ob die Monats- oder Jahresmiete im Vertrag festgelegt ist.
II. Hintergrund des Falles und geltende Regeln
Der Sachverhalt betrifft einen im Jahr 2009 ausgelaufenen Mietvertrag, der automatisch verlängert wurde, bis sich eine Partei aus dem Vertrag zurückzog.
Artikel 1566 und 1581 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches legen fest, dass, wenn der Mieter am Ende des Mietvertrages weitere fünfzehn Tage in der gemieteten Immobilie bleibt, es zu einer automatischen Verlängerung kommt, jährlich, mit Verträge mit Jahresmiete, monatlich, mit Verträge mit Monatsmiete, täglich, mit Verträge mit Tagesmiete, es sei denn, es liegt eine vorherige Anfrage seitens des Vermieters vor.
Der spanische Oberste Gerichtshof legt folgendes in der uns vorliegenden Entscheidung fest: „Die automatische Verlängerung gemäß Artikel 1566 spanischen BGB führt tatsächlich zu einem neuen Mietvertrag, der durch die stillschweigende Zustimmung der Vertragsparteien perfektioniert wird; eine Zustimmung, die durch die Dauerhaftigkeit des Mieters für den Gebrauch der gemieteten Immobilie für fünfzehn Tage nach Beendigung des Vertrages erreicht wird.
Ebenso sieht Artikel 11 des Gesetzes 29/1994 vom 24. November zum städtischen Mietgesetz vor, dass „der Mieter den Mietvertrag nach Ablauf von mindestens sechs Monaten kündigen kann, sofern er den Vermieter mindestens dreißig Tage im Voraus informiert„.
In dem betreffenden Fall hat die Vermieterin gegen die Mieterin Klage auf Mietzinsforderung erhoben, die der von ihr nicht eingehaltenen sechsmonatigen Kündigungsfrist entspricht.
Die Mieterin erhob Einwände mit der Begründung, dass der Vertrag 2009 ausgelaufen sei und die stillschweigende Verlängerung monatlich stattgefunden habe, da die Miete zwar jährlich festgelegt, aber monatlich gezahlt worden sei.
III. Beschluss
Die Provinzgerichte (Audiencia Provincial) haben diese Frage nicht in gleicher Weise gelöst: Einige nehmen den Zeitraum, in dem die Miete tatsächlich gezahlt wird, als Referenz, während andere – gleichzeitig mit der Entscheidung des Obersten spanischen Gerichtshofes – geneigt sind, die Laufzeit des neuen Vertrages festzulegen, der durch stillschweigende Verlängerung gemäss der Gesamtlaufzeit der Miete entsteht. So ist es nach Ansicht des Obersten spanischen Gerichtshofes „nicht logisch, dass eins Zwölftel der Miete der Dauer einer jährlich festgelegten Miete entspricht, denn wenn dies der Fall wäre, wäre die Bestimmung der Miete auf ein Jahr, absolut bedeutungslos“.
IV – Praktische Schlussfolgerung
Kurz gesagt, der vorgenannte Satz muss den Mietern, die die Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages – mit Zustimmung des Vermieters – weiterhin nutzen, als Warnung dienen, da sie bei einer jährlichen Mietpreisfestsetzung erst nach den ersten sechs Monaten jedes Jahres, in dem der Mietvertrag als stillschweigend verlängert gilt, vom neuen Vertrag zurücktreten können. Dies muss mindestens dreißig Tage im Voraus schriftlich angekündigt werden.
Die Entscheidung des Obersten spanischen Gerichtshofs ermächtigt den Vermieter, von den Mietern die Zahlung der Miete für die ersten sechs Monate jedes Jahreszeitraums, in dem der Mietvertrag stillschweigend verlängert wird, zu verlangen, sofern die Miete jährlich im Erstvertrag festgelegt wurde.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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19. Oktober 2018
