Durante los últimos años, hemos sido testigos de un creciente interés por parte de las administraciones públicas por intervenir el mercado inmobiliario. En Cataluña, por ejemplo, se reconoce a la Generalitat y al Ayuntamiento de Barcelona un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto) en determinadas transmisiones de bienes inmuebles.

En cuanto a la Generalitat, ésta ostenta un derecho de adquisición preferente respecto de las transmisiones que tienen por objeto:

1. Viviendas situadas en zonas declaradas mercado residencial tensionado que sean propiedad de un gran tenedor persona jurídica[1]. Quedan excluidas las transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para su uso propio.

2. Viviendas que provengan de una subasta administrativa o judicial.

3. Viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria[2]. Se aplica a las viviendas transmitidas a partir del 9 de abril de 2008.

4. Suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública[3].

5. Viviendas no arrendadas, y también las arrendadas, cuando se transmita el conjunto del inmueble. Quedan excluidas las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar.

En cualquiera de estos supuestos, el titular del inmueble deberá comunicar su decisión de transmitirlo a la Administración, que dispondrá de un plazo de dos meses para manifestar si ejerce o no su derecho de tanteo. Si transcurrido este plazo la Administración no hubiera contestado, se entenderá que ésta renuncia a su derecho de tanteo y retracto.

En caso de que el titular del inmueble hubiera incumplido su obligación de comunicar la transmisión pretendida a la Administración, ésta podrá ejercer su derecho de retracto en un plazo de treinta días a contar desde la fecha en que hubiera tenido conocimiento de la transmisión y de sus condiciones[4].

En el ámbito municipal, cabe destacar que el 12 de diciembre de 2024 el Ayuntamiento de Barcelona aprobó una prórroga de seis años de la declaración de área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona. Con esta medida se daba continuidad al mecanismo implementado en 2018 con la aprobación de la Modificación del Plan General Metropolitano para la declaración del área de tanteo y retracto en la ciudad de Barcelona y definición de los plazos de edificación («MPGMB»), con el que se pretendía ampliar el parque público de vivienda y generar viviendas nuevas en zonas densas.

Esta medida permitirá al Ayuntamiento de Barcelona seguir ejerciendo los derechos de tanteo y retracto, pero ahora exclusivamente sobre las transmisiones onerosas de edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda, eliminándose por lo tanto la posibilidad de ejercer dichos derechos sobre los terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas o las viviendas vacías sometidas al impuesto sobre viviendas vacías. Recordemos también que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ya decretó la nulidad de la aplicación del derecho de tanteo y retracto del Ayuntamiento de Barcelona respecto los terrenos no edificados[5].

El pasado 19 de marzo tuvimos conocimiento de que la Comisión de Ecología, Urbanismo, Movilidad y Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona aprobó una nueva ordenanza que permitiría al Ayuntamiento renunciar a la compra de un inmueble, pero también ceder su derecho de tanteo y retracto a terceras personas o entidades promotoras de vivienda pública, personas ocupantes legales del inmueble o entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan como objeto la promoción de vivienda protegida. La aprobación final de esta ordenanza, sin embargo, dependerá del Pleno del Ayuntamiento.

 

 

Joan Lluís Rubio

Vilá Abogados

 

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21 de marzo de 2025

 

 

[1] Artículo 6 del Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.

[2] Artículo 2 del Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria.

[3] Artículo 173.1. a) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo.

[4] Artículo 91.3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

[5] Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 4768/2021 y 4769/2021, de 2 de diciembre de 2021.