La compraventa de bienes inmuebles en España conlleva la realización de una serie de trámites que, en función de las circunstancias, pueden presentar más o menos dificultades. En aquellos casos en que el objeto de compra consista en un bien inmueble en construcción (o cuya construcción no haya sido aún iniciada), la complejidad del proceso de compraventa es mayor, al tratarse de un bien inmueble aún inexistente. En estos casos se está ante lo que se denomina “compraventa sobre plano”.
Cuando el interesado en comprar un bien inmueble no terminado decide poner en marcha el proceso de compraventa “sobre plano”, debe tener en cuenta lo siguiente:
1) Que el bien inmueble debe estar construyéndose con la preceptiva licencia municipal;
2) Que la promotora del bien inmueble debe poner a disposición de la parte compradora todos aquellos documentos que acrediten, entre otras cuestiones, la existencia de un proyecto de construcción y la estructura y materiales del futuro bien inmueble;
3) Que la construcción del bien inmueble puede sufrir retrasos, afectando ello a los plazos de finalización y entrega, debiéndose prever determinadas penalizaciones como remedio;
4) Que la parte compradora se verá obligada a anticipar ciertos importes a cuenta del precio final respecto a un bien inmueble que aún no existe como tal;
5) Que la promotora debe garantizar los pagos a cuenta realizados por la parte compradora, de acuerdo con lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación;
6) Que la declaración de obra nueva del bien inmueble, una vez finalizado, y, en su caso, la división en propiedad horizontal del edificio del cual forme parte la propiedad, deberá ser formalizada ante notario por parte de la promotora;
7) Que la fiscalidad de la operación es diferente a la de los bienes inmuebles ya existentes que no sean de obra nueva.
Además de lo anterior, hay que tener en cuenta los trámites adicionales a realizar en caso de que la parte compradora no sea residente en España, como la obtención de un número de identificación de extranjero (N.I.E.), la apertura de una cuenta bancaria, la eventual obtención de financiación bancaria, la acreditación del régimen económico-matrimonial de su país, etc.
La obtención de un NIE o, en su caso, un Número de Identificación Fiscal, es un requisito esencial para la compra de una vivienda en España por parte de un no residente. A ello hay que añadir la posible necesidad de solicitar un permiso de residencia (siendo necesario, en ocasiones, obtener un visado previo provisional), en aquellos casos en que la parte compradora provenga de un país no miembro de la Unión Europea y pretenda trasladarse a España mediante inversión inmobiliaria (de conformidad con la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización).
Si la parte compradora precisa de financiación bancaria para cubrir una parte del precio de compraventa, se deberán tener en cuenta cuestiones como los requisitos de la entidad bancaria para la obtención de la financiación (ingresos mínimos, origen de los fondos con los que cubrir parte del precio del bien inmueble, etc.), el tipo de interés aplicable, la documentación bancaria a suscribir y los plazos a cumplir para la correcta contratación y concesión del préstamo hipotecario.
Por tanto, son varias las cuestiones a tener en cuenta al momento de comprar un bien inmueble en España, y más aún en aquellos supuestos en que la parte compradora no es residente en España y cuando el objeto de compra consiste en una propiedad a construir, en construcción o recién construida. Desde Vilá Abogados les ofrecemos asistencia legal en la compraventa de bienes inmuebles en España, con el fin de asesorarles en todas aquellas cuestiones que se susciten, desde el seguimiento y finalización del proceso de compraventa hasta la negociación del contenido de los contratos a suscribir y la determinación de las características y eventuales modificaciones del objeto de compraventa.
Albert Zúñiga
Vilá Abogados
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14 de abril de 2023
