Der Ausbruch der durch COVID-19 verursachten Pandemie hat viele Aspekte der rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Realität weltweit betroffen, und konkret auch die Zwangsräumungen und die Notwendigkeit, schutzbedürftige Mieter vor diesen Rechtshandlungen zu schützen.

In diesem Zusammenhang weisen wir für unser Land auf den Inhalt des Königlichen Dekrets 11 vom 31. März 2020 und das neue Königliche Dekret 37 vom 22. Dezember 2020 hin, das den Artikel 1 ändert und einen neuen Artikel 1bis hinzufügt.

Kurz gefasst sind die wichtigsten Punkte dieser Gesetzesreform Folgende:

  • Die Aussetzung gilt nicht mehr ausschließlich für Zwangsräumungen aufgrund des Ablaufs der Frist oder fehlender Zahlung der Miete, so wie dies in der Nummer 1 des Artikels 250.1 der Zivilprozessordnung enthalten ist, sondern sie wird jetzt auch auf die Sachverhalte der prekären Situation, des summarischen Verfahrens zum Besitzschutz und des Schutzes von eingetragenen dinglichen Rechten angewendet, wobei es jedoch bei der Bearbeitung des Antrags jetzt einige Unterschiede gibt.
  • Die Aussetzung betrifft Räumungen und Zwangsräumungen während der Dauer des Alarmzustands, also bis zum 9. Mai 2021.
  • Die Aussetzung gilt zurzeit für Personen, die eine Wohnung als gewöhnlichen Wohnsitz mieten und die sich in einer finanziell prekären Situation befinden, die es ihnen unmöglich macht, einen alternativen Wohnsitz für sich und die Personen, mit denen sie zusammenleben, zu finden. Eine derartige Situation kann auch vorliegen, ohne dass sie direkt auf die Auswirkungen von COVID-19 zurückzuführen ist. Das ist eine Neuheit im Vergleich zu der vorherigen Regelung, in der diese prekären Lebensverhältnisse eine Folge der Auswirkungen der Ausbreitung von COVID-19 sein mussten. Der Schutz wird somit aufgrund der direkten und indirekten Auswirkungen, die die Pandemie auf die Wirtschaft hat, erweitert.

Eine wichtige Neuheit ist auch der Schutz, der der anderen Partei in einem gesetzlichen Mietverhältnis gewährt wird, denn es ist auch das Recht auf einen Schadensersatz zugunsten der Vermieter und Eigentümer vorgesehen. Das Recht auf diesen Schadensersatz entsteht, wenn die zuständige Behörde in den drei Monaten nach dem Datum, zu dem das Gutachten der Sozialdienste ausgestellt wurde, in dem die geeigneten Maßnahmen zur Behebung der prekären Situation des Mieters genannt wurden, diese Maßnahmen nicht ergriffen hat.

Der Antrag auf diesen Schadensersatz kann bis zu einem Monat nach Ablaufen der Dauer des Alarmzustands gestellt werden, also bis zum 9. Juni 2021.

Der Schadensersatz wird auf einen Durchschnittswert festgelegt, der einer Miete einer Wohnung in der Umgebung, in der sich die Immobilie befindet, entsprechen würde. Die Höhe dieser Entschädigung wird auf Grundlage der entsprechenden Referenzpreisindizes für Wohnungsmietpreise und anderer objektiver Referenzen für den Mietmarkt festgelegt, zuzüglich der laufenden Kosten der Wohnung, die der Vermieter nachweislich übernommen hat, und zwar ab dem Zeitpunkt, zu dem die Aussetzung beschlossen wurde bis zu dem Zeitpunkt, zu dem diese Aussetzung durch ein Gericht aufgehoben wird oder bis zum Ende des Alarmzustands.

Eine Ausnahme zum Vorherstehenden ist der Fall, dass dieser errechnete Wert höher als die Miete ist, die der Vermieter erhalten hätte. In diesem Fall entspricht die Entschädigung dem Betrag der Mietzahlungen, die er für den gleichen Zeitraum nicht erhalten hat, zuzüglich der laufenden Kosten.

Das Recht auf diese Entschädigung besteht auch für Eigentümer, die nachweisen, dass die Aussetzung der Zwangsräumung ihnen einen wirtschaftlichen Schaden verursacht hat, da die Immobilie vor dem Bezug der Wohnung durch den Mieter, für den es eine Zwangsräumung geben soll, zum Verkauf oder zur Vermietung stand. Der Entschädigungsbetrag und die Fristen für den Antrag auf Schadensersatz sind die gleichen wie für Vermieter.

 

 

Jaime Madero

Vilá Abogados

 

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15. Januar 2021