La Ley otorga una protección especial a los adquirentes de viviendas que otorguen al promotor un anticipo a cuenta de las mismas como recurso económico para su construcción.
Tanto en la derogada Ley 57/1968 como en la disposición adicional primera de la vigente Ley 38/1999 queda establecida la obligación del promotor de garantizar la devolución de los importes percibidos a cuenta, mediante un seguro o aval bancario, de modo que la devolución de los importes satisfechos por los adquirentes quede garantizada en el supuesto de que la construcción de las viviendas no se inicie o no sea ejecutada en el plazo convenido para la entrega de las mismas (situación habitual a raíz de la crisis financiera, al entrar muchos promotores en concurso).
De conformidad con la Ley, los importes que los adquirentes de las viviendas avancen al promotor deberán ser ingresados en una cuenta bancaria “especial”, para cuya apertura la entidad de crédito correspondiente deberá exigir, bajo su responsabilidad, que el promotor aporte el seguro o aval bancario antes mencionado.
A la vista de lo anterior, parece que los importes avanzados al promotor siempre estarán garantizados, ya sea por el seguro, el aval, o por la responsabilidad en la que incurre la entidad de crédito si no cumple con su deber de exigir dichas garantías para la apertura de la cuenta corriente “especial”.
Ahora bien, ¿que sucede si el promotor percibe las cantidades adelantadas por los adquirentes en una cuenta corriente “normal”, para cuya apertura el banco no tiene la obligación de exigir el seguro o aval bancario? ¿Deberá responder asimismo solidariamente frente a los adquirentes?
A este respecto se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en su Sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, en la que se establece la amplitud con la que la expresión “bajo su responsabilidad” (referida a la obligación que la ley atribuye a la entidad bancaria de exigir al promotor el seguro o aval para la apertura de la cuenta “especial”), deba ser interpretada.
Pues bien, en dicho sentido el Tribunal Supremo establece que la responsabilidad que la Ley le atribuye a las entidades de crédito no se limita a un estricto deber de exigencia del seguro o aval para la apertura de una cuenta “especial”, sino que supone de facto un especial deber de vigilancia del promotor, fijando como doctrina jurisprudencial que «las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
Vilá Abogados
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4 de marzo de 2016
