Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019 y autos de 3 de julio de 2019 (TJUE).

En cuanto a las cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dispuso en la mencionada sentencia que respecto a las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores hay que tener en cuenta que no se puede conservar parcialmente mediante la eliminación de la parte de la misma que la hace abusiva, cuando ello suponga modificar la esencia del contenido de la misma, por lo que en principio debe anularse. El problema es que, si esa cláusula tiene carácter esencial para el contrato, se anularía en su totalidad.

Tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencia 1331/2007, de 10 de diciembre, que “el crédito garantizado con hipoteca (crédito hipotecario) no es un crédito ordinario, ya que está subsumido en un derecho real de hipoteca, y por ello es tratado jurídicamente de forma distinta”. Es decir, no es un préstamo ordinario, sino que tiene naturaleza especial ya que se quiere reforzar la garantía concedida al acreedor de poder realizar su crédito a través de ese derecho real. Por lo tanto, si en los contratos de préstamo hipotecario de larga duración se restringe la facultad esencial del derecho de hipoteca, que es la que atribuye al acreedor el poder de forzar la venta de la cosa hipotecada para satisfacer con su precio el importe debido (art. 1858 CC), la garantía se desnaturaliza, pierde su sentido, y por tanto, el contrato sería nulo.

Si el contrato se declara nulo, se expone al consumidor a consecuencias perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo o la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que los tribunales sustituyan o integren la cláusula abusiva por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su redacción del año 2013, tras la reforma operada por la ley 1/2013. Sin embargo, el TS, para los casos de préstamos con consumidores garantizado con garantía hipotecaria o cuya finalidad sea la adquisición de inmuebles con fines residenciales, opta por tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), en su artículo 24, ya que es una norma imperativa, más beneficiosa para el consumidor puesto que aumenta la cantidad de plazos impagados necesarios para la resolución por parte del acreedor de un solo impago (redacción del 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) antes de la reforma de 2013) o tres (redacción dada por la ley de 2013) a doce o quince meses, según los casos y con las precisiones que se recogen en el citado artículo.

Por tanto, corresponde al juez nacional valorar en cada caso concreto la justificación del ejercicio de la facultad del vencimiento anticipado por el acreedor teniendo en cuenta una serie de factores: el carácter esencial o no de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento poniéndolo en relación con la cuantía y la duración del contrato y la posibilidad que tiene el consumidor para evitarlo.

Finalmente, en cuanto a las implicaciones prácticas de lo anterior para los procedimientos de ejecución hipotecaria por cláusulas declaradas nulas por abusivas, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente se establecen las siguientes pautas:

  • Deberán sobreseerse sin más trámite los préstamos que fueron dados por vencidos antes de la entrada en vigor de la ley 1/2013,
  • Si son préstamos vencidos tras la entrada en vigor de dicha ley hay que distinguir:
    • si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseidos.
    • si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

 

 

Jaime Madero

Vilá Abogados

 

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27 de septiembre de 2019