A medida que pasan las semanas desde que el Gobierno de España declaró el estado de alarma a mediados de marzo de 2020 para hacer frente a la crisis sanitaria provocada por la pandemia COVID-19, se hace patente el aumento de la litigiosidad en materia contractual, y comenzamos a vislumbrar las primeras resoluciones judiciales de jurisprudencia menor que nos guiarán los próximos meses.
El aforismo Rebus Sic Stantibus o “estando así las cosas” (RSS) está siendo alegado por los arrendatarios para reducir las rentas de las que son acreedores y delimitado por los juzgados, caso por caso.
En nuestro artículo titulado “MODIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS VÍA REBUS SIC STANTIBUS” nos referimos a los Autos del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, de 30 de abril de 2020, y del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Zaragoza, de 29 de abril de 2020, que acogieron sendas peticiones de medidas cautelares basadas precisamente en la concurrencia de la figura RSS.
En el mismo sentido han resuelto las peticiones de medidas cautelares el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, en su Auto de 25 de junio de 2020, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm, en su Auto de 7 de julio de 2020; y el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de El Prat de Llobregat, en su Auto de 15 de julio de 2020.
- Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, de 25 de junio de 2020
Se trata de un Auto dictado en el marco de un procedimiento de medidas cautelares previas a la interposición de demanda sobre la reducción de la renta de un contrato de arrendamiento de industria, al amparo de la cláusula rebus sic stantibus.
El Juzgado acordó, como medida cautelar, el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato de arrendamiento de industria desde la mensualidad de junio de 2020 hasta el dictado de la Sentencia, manteniéndose el aplazamiento de las rentas que se generen a partir del mes de marzo de 2021, en que comenzará la nueva temporada hotelera, únicamente en el caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos.
- Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm, de 7 de julio de 2020
En este caso, el arrendatario interpuso una demanda de reducción temporal del importe de la renta por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debido a la crisis ocasionada por el COVID-19, solicitando asimismo la adopción de medida cautelar inaudita parte.
El Juzgado acordó la adopción de medidas cautelares consistentes en la suspensión de la obligación de pago de la renta en los mismos porcentajes y por el mismo plazo en que se pretendía la reducción de la renta, con prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.
Así, el Juzgado entendió que concurría el fumus boni iuris o apariencia de buen derecho y el periculum in mora o peligro de la mora procesal dado el evidente riesgo de desahucio que existía en dicho caso, que podía ser evitado con la adopción de las medidas indicadas. Asimismo, solicitó al arrendatario una fianza de 50 euros.
- Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de El Prat de Llobregat, de 15 de julio de 2020
En sede de un procedimiento de medidas cautelares previas a la interposición de demanda para que se declarase la inexigibilidad de la obligación del pago durante el periodo de vigencia de la orden que obligaba al cierre de establecimientos comerciales y a la apertura limitada posterior, en aplicación de la doctrina de la “rebus sic stantibus”. Por medio de la medida cautelar solicitada, se pretendía que la arrendadora no ejecutase la garantía constituida para el pago de las rentas.
El Juzgado acordó la medida cautelar solicitada, consistente en la prohibición o suspensión temporal de la facultad de la parte solicitada de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución de la garantía (aval a primer requerimiento).
Por tanto, en los tres casos los Juzgados entendieron que la crisis derivada de la pandemia por COVID-19 no era previsible; que la situación había afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de las partes solicitantes de tales medidas; y acordaron las medidas cautelares solicitadas por los arrendatarios.
Ciertamente, nos encontramos ante una situación del todo novedosa que ha generado en la doctrina numerosas reflexiones sobre la eventual aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
En cualquier caso, dichas medidas deberán tener carácter temporal, y la dificultad radicará en determinar los plazos y parámetros que servirán de base para reajustar –a poder ser automáticamente- las prestaciones de las partes del contrato en cuestión, una vez superadas las circunstancias excepcionales que hayan llevado a la modificación del mismo.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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25 de septiembre de 2020
