La resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado (la “DGRN”) de fecha 20 de julio de 2018 aclaró los requisitos legales para cancelar la inscripción de hipoteca sobre una finca, constituida con anterioridad a la declaración de concurso de acreedores, en caso de que dicha finca fuera adjudicada en virtud de subasta judicial celebrada conforme al plan de liquidación aprobado.
La solicitud de cancelación de la inscripción de la hipoteca se presentó con un mandamiento expedido por la Administración de Justicia del Juzgado de lo Mercantil. Sin embargo, el registrador lo calificó negativamente por la siguiente razón:
Para la cancelación de la hipoteca constituida con carácter previo a la declaración de concurso, es necesario que conste expresamente que se ha dado conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación y de las medidas tomadas en relación con la satisfacción de su crédito con privilegio especial. Sin embargo, en el Decreto de Adjudicación se parte de que la finca subastada se encuentra “libre de cargas según informe emitido por el Administrador Concursal”, es decir, se parte precisamente de que el bien en cuestión no se encuentra hipotecado. En consecuencia, los requisitos mencionados no se dan en el presente supuesto.
Contra esta calificación, la sociedad interpuso recurso alegando que (i) la subasta se llevó acabo en virtud del plan de liquidación aprobado judicialmente del procedimiento concursal, (ii) la subasta se publicó en el Boletín Oficial del Estado, y (iii) el acreedor hipotecario no presentó oposición en ningún momento, por tanto, se puede concluir que el acreedor tuvo conocimiento de la cancelación de la hipoteca.
La DGRN mostró la siguiente opinión sobre los requisitos para la cancelación de la inscripción de hipoteca:
Si la extinción del crédito garantizado con hipoteca sobre la finca se ha producido antes o durante el proceso del concurso de acreedores, podría explicar que el administrador concursal haya sacado a subasta la finca hipotecada haciendo constar que se trataba de una finca libre de cargas. Sin embargo, el principio de publicidad tiene como consecuencia que, si bien en la relación entre acreedor y deudor, la hipoteca se extingue por las causas propias del Derecho civil, la hipoteca subsiste formalmente frente a terceros mientras no se cancele en el Registro.
En el presente caso, no se había reflejado la existencia del derecho real de garantía, a pesar de existir, en los documentos confeccionados por el administrador concursal. En el sistema concursal español, la regla general en materia de reconocimiento de los créditos concursales es su solicitud por parte del acreedor. Sin embargo, existen supuestos de reconocimiento forzoso en los que la Ley impone su reconocimiento, hayan sido o no comunicados los créditos respectivos. Entre otros casos de reconocimiento obligatorio, figura el de aquellos créditos “asegurados con garantía real inscrita en registro púbico”. Por otro lado, el hecho de que un bien o derecho de la masa activa no figure como gravado con prenda o hipoteca a pesar de existir esa garantía no significa que el derecho real se extingue.
La consecuencia es que, si en el concurso de acreedores un bien o derecho se subasta como libre porque no figura como bien o derecho afecto, a pesar de estarlo, la subasta y la adjudicación son radicalmente nulas, debiendo el registrador denegar la cancelación de las cargas. El registrador no puede calificar sobre la procedencia de la adjudicación pero sí puede y debe comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares del acreedor hipotecario cuando ese mandamiento ordena la cancelación del derecho real de garantía.
En este caso, en el mandamiento no consta que el beneficiario de la hipoteca se hubiera personado en el procedimiento; que una vez el plan de liquidación hubiera quedado de manifiesto en la oficina judicial, se le hubiera notificado ese hecho a ese acreedor a fin de que pudiera formular observaciones o propuestas de modificación; que se haya dado conocimiento al acreedor de las medidas tomadas en relación con la satisfacción de su crédito privilegiado especial, ni que se hubiera notificado el resultado de la subasta a fin de que el acreedor pudiera ejercer los derechos legalmente a ella reconocidos. Por tanto, la DGRN desestimó el recurso presentado.
Mika Otomo
Vilá Abogados
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31 de agosto de 2018
