El 21 de septiembre de 2020, la Generalitat de Cataluña publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya la nueva ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Mediante esta Ley, se introducen las medidas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.
- CONTRATOS SUJETOS A ESTA NUEVA LEY
Para que un contrato de arrendamiento esté sujeto a la aplicación de esta Ley, es necesario que cumpla determinados requisitos y, además, que no pertenezca a determinadas categorías expresamente excluidas.
Según el artículo 1 de la Ley, están sujetos a la aplicación de esta Ley los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario;
b) Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Es decir, no están afectados los contratos de arrendamiento de locales, y tampoco están afectados los contratos de vivienda que no estén en un área declarada como área con mercado de vivienda tenso.
Además, los contratos concluidos antes de la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. Sin embargo, en caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará esta Ley.
Por otro lado, están excluidos de la aplicación de la Ley, los siguientes contratos:
(a) Los que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta;
(b) Los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995;
(c) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial;
(d) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales;
(e) Los de carácter asistencial;
(f) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
- ÁREAS CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO
Sólo están sometidos al régimen de contención de rentas los contratos de arrendamiento de las viviendas situadas en áreas que hayan sido declaradas como «áreas con mercado de vivienda tenso». De momento, son los siguientes:
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.
- DETERMINACIÓN DE LA RENTA INICIAL
Norma general
a) La renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
b) Si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley, la renta inicial no podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.
El criterio establecido en la letra b) anterior no es de aplicación de los siguientes supuestos:
(a) Si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de esta Ley
(b) Si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de la aplicación de esta Ley cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.
Si el arrendador es una persona física, sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, si la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña. Sin embargo, esto no es aplicable si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
- PRECIO DE REFERENCIA
El precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalitat. Se considera como precio de referencia el índice (que aparece marcado en rojo en la página web), sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior.
No obstante, el arrendador podrá proponer un incremento del precio hasta 5% en dos supuestos: (i) si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética o (ii) si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido, piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
- VIVIENDAS NUEVAS O REHABILITADAS
En el caso de viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia de precios para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras. La entrada en vigor de esta especialidad se retrasa tres años.
- ENTRADA EN VIGOR
Esta Ley entró en vigor el día siguiente de la publicación en el Diario Oficial, que fue el 22 de septiembre de 2020.
Mika Tsuyuki
Vilá Abogados
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16 de octubre de 2020
