1. Concepto de vulnerabilidad

Es arrendatario vulnerable el que cumpla los dos requisitos siguientes:

a) Que pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos; siendo por ello los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria inferiores a 1.613,52 euros (se incrementa en casos de discapacidad, etc.); y,

b) Que la renta más los gastos y suministros básicos (luz, gas, agua, gasoil, telecomunicaciones y cuotas de comunidad), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar (arrendatario, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con sus cónyuges que no estén separados legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda).

No hay vulnerabilidad cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España (no basta una parte alícuota obtenida por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento).

La vivienda debe estar disponible para el arrendatario-propietario (se excluyen casos como el divorcio en que no se puede acceder a la vivienda, etc.).

– Acreditación de la vulnerabilidad: 

    • Desempleo:

Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

    • Cese de actividad de autónomos:

Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad.

    • Número de personas de la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho inscrita.

ii. Certificado de empadronamiento, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

    • Titularidad de los bienes:

Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros.

    • Declaración responsable del deudor en que se diga que reúne los requisitos de vulnerabilidad.

En el caso de que no se pueda aportar la documentación anterior (salvo la declaración responsable) se podrá aportar una declaración responsable en que se justifique por qué no se puede aportar esos documentos (debe ser en relación con el COVID 19), que deberán aportarse en el plazo de 1 mes desde la finalización del estado de alarma.

 

2. Lanzamiento

Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, cuando el arrendatario de un proceso de ejecución arrendaticio acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se suspenderá el lanzamiento.

Si no estuviese señalado, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril de 2020.

Si el Letrado de la Administración de Justicia entiende que concurre la situación de vulnerabilidad, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que se produjo la vulnerabilidad por el tiempo estrictamente necesario.

En caso de que la suspensión afecte a arrendadores que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para estudiar si se concede el plazo de suspensión extraordinaria y las posibles medidas de protección social.

 

3. Prórroga del arrendamiento

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que, dentro del periodo entre el 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma termine el periodo de prórroga obligatoria o tácita, podrá el arrendatario pedir una prórroga por un máximo de 6 meses.

Se requiere aceptación del arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

No parece recogerse expresamente que se trate de personas vulnerables, por lo que cabe entender que se aplica a cualquier arrendatario.

 

4. Moratoria de pago

El arrendatario de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá solicitar al arrendador aplazar el pago de la renta, en el plazo de 1 mes desde el 2 de abril. Excepto en el caso de que ya se haya acordado un aplazamiento o condonación (total o parcial) entre las partes.

Si no hay acuerdo, los efectos dependen según sea el arrendador:

a) Una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

El arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión de:

i) reducir un 50% la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes mientras se mantenga la vulnerabilidad, con un máximo de 4 meses, que se entiende que empiezan a contar desde la solicitud de aplazamiento por el arrendatario; o,

ii) conceder una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática, con los mismos plazos antes indicados.

El pago de la renta aplazada se fracciona durante, al menos, los 3 años siguientes, siempre que continúe vigente del contrato. Si es de menos duración, se fracciona por el tiempo pendiente del contrato. 

El arrendatario no tendrá ninguna penalización y las cantidades aplazadas serán pagadas sin intereses.

b) NO es empresa o entidad pública de vivienda o grandes tenedores antes mencionados (por ejemplo, el arrendador es una persona física con una única vivienda arrendada).

El arrendador debe comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, la aceptación del aplazamiento o fraccionamiento, o en caso de no aceptarlo, las posibles alternativas.

Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el arrendatario podrá acceder al programa de avales públicos consistente en conceder avales a estos arrendatarios para que puedan solicitar créditos a las entidades bancarias sin gastos ni intereses y plazos amplios de devolución. 

Asimismo, se establece una serie de ayudas económicas estatales que los arrendatarios vulnerables pueden solicitar para pagar las rentas del contrato (hasta 900 euros al mes y hasta el 100% de la renta arrendaticia).

 

 

Vilá Abogados

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8 de abril de 2020