Recientemente se aprobó la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se dan a conocer las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña. Esta resolución, que pone fin a la vía administrativa, tiene como objetivo complementar lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, más conocida como la “Ley de vivienda”. Esta ley introduce los conceptos de “zona de mercado residencial tensionado”, y el de “índice de precios de referencia”, que sirven para determinar el límite del precio del alquiler cuando el arrendador sea un “gran tenedor”.
La Ley de vivienda considera como “gran tenedor” a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie de uso residencial superior a 1500 m2. Cuando se determine una situación de “mercado residencial tensionado”, será considerado “gran tenedor” aquel propietario de 5 o más inmuebles en la zona declarada como tal.
De acuerdo con lo establecido en la Ley de vivienda, y a solicitud de la Generalitat de Cataluña, esta resolución declara 140 municipios de Cataluña como “zona de mercado residencial tensionado”, es decir, ámbitos territoriales en los que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible.
La resolución establece un periodo de vigencia de la “zona tensionada” de tres años desde el día siguiente a la publicación de la resolución, además de confirmar la definición de “gran tenedor” en las zonas declaradas, como aquel titular de 5 o más inmuebles en estas.
Para las zonas declaradas como “tensionadas”, será de aplicación el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), comúnmente conocido como el “índice de precios de referencia”, una base de datos pública, actualizada periódicamente, que servirá para la fijación del límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. La consulta de este índice se puede realizar a través de la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Para aquellos propietarios que no tengan la consideración de “gran tenedor”, será de aplicación el índice de referencia para limitar el precio del alquiler cuando se trate del alquiler de viviendas no arrendadas durante los 5 años anteriores. A su vez, no se permitirá en los nuevos contratos, incrementos superiores al porcentaje de actualización anual permitido sobre la renta del anterior contrato, siendo el incremento máximo anual del 3% para 2024. Será a partir de 2025 cuando se introduzca un nuevo índice de referencia que sustituya al IPC.
Además de la creación de este nuevo sistema de limitación de precios, cabe recordar también la introducción de (i) la posibilidad de prórroga de 1 año en los contratos de arrendamiento cuando el arrendatario acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica o social, y (ii) la obligación del arrendador de hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria derivados de la formalización del contrato.
Esta resolución tiene efectos desde su entrada en vigor, el 16 de marzo de 2024.
Se puede consultar el detalle de los municipios declarados como “zona tensionada” a través del siguiente enlace: Zonas de mercado residencial tensionado
Oscar Vilá
Vilá Abogados
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22 de marzo de 2024
