Contexto
El uso de viviendas para alquiler turístico ha experimentado un notable crecimiento en la última década, en gran medida por la popularidad de plataformas digitales que fomentan y facilitan esta modalidad de arrendamiento. Este fenómeno está teniendo un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. Por un lado, la oferta de viviendas destinadas a vivienda habitual se ha visto reducida, con la consecuente subida general de precios. Por otro lado, el modelo urbano de nuestras ciudades ha cambiado; barrios antes predominantemente residenciales y de comercio local se han visto transformados en zonas destinadas al turismo y la hostelería.
Estos cambios han generado un conflicto abierto entre propietarios de vivienda turística y comunidades de vecinos. Las quejas por ruido, la falta de seguridad y la alteración del entorno residencial son algunas de las preocupaciones planteadas por aquellos que se oponen a este uso en sus comunidades. No obstante, la ley y la jurisprudencia no son claras respecto a los cauces legales a través de los cuales una comunidad de vecinos puede prohibir o limitar este tipo de actividad. Existen por el momento, dos principales mecanismos, a través de modificación estatutaria o mediante la adopción de acuerdos por mayoría cualificada. En este artículo nos centraremos en el primero, dado que respecto del segundo aún no se ha pronunciado el Alto Tribunal para unificar doctrina.
Modificación estatutaria.
Una comunidad de propietarios siempre puede optar por modificar sus estatutos y prohibir expresamente esta actividad, sin embargo, el acuerdo requerirá de unanimidad, por lo que, si el problema ya existe, es inviable. Además, se trata de un fenómeno muy reciente por lo que pocas comunidades nacen con esta previsión en su constitución.
No obstante, son muchas las comunidades de vecinos que sí prevén limitaciones a otro tipo de actividades. En particular, es habitual encontrar edificios donde está prohibido destinar vivienda a oficinas o despachos, a ejercer cualquier actividad económica o profesional, o directamente comunidades que prevén un uso “exclusivamente residencial”. Es por ello que cobra especial relevancia la reciente decisión tomada por el Tribunal Supremo respecto a este asunto.
El Supremo considera el alquiler turístico una actividad económica.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha establecido que el alquiler de viviendas para uso turístico constituye, a efectos legales, una actividad económica. Así se pronuncia en dos sentencias recientes, STS 5197/2023 de 27 de noviembre de 2023 y STS 5199/2023 de 29 de noviembre de 2023.
En la primera de ellas, se resuelve un recurso de casación de una comunidad de vecinos de Oviedo que pretende vetar el uso turístico de las viviendas, y cuyos estatutos establecían que el uso de la vivienda debía ser exclusivamente residencial, no pudiendo ejercerse actividades “profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo”. La Sala da la razón a la comunidad y ordena el cese de la actividad de alquiler turístico pues considera que ésta tiene “naturaleza empresarial y comercial” y no se corresponde con un uso residencial.
En la segunda sentencia, varios propietarios demandaron a su comunidad de vecinos en San Sebastián con el fin de anular la prohibición recogida en sus estatutos, la cual impedía “la realización de actividad económica alguna en las viviendas”. El Tribunal llega a la misma conclusión, la prohibición estatutaria es clara y ordena el cese de la actividad al considerar que el alquiler turístico se trata de una actividad económica.
Según indica la Sala, la Ley 13/2016 de 28 de julio, de turismo, ya considera que los apartamentos turísticos constituyen una “actividad” y que son gestionados bajo el principio de unidad de “explotación empresarial”. Además, los diferencia de aquellos destinados a vivienda cuando indica que, se destinan a un “alojamiento temporal”, sin constituir cambio de residencia para la persona alojada.
Por lo tanto, en primer lugar, la actividad de alquiler de vivienda para uso turístico se incluye en la categoría general de actividades económicas, en la medida en que concurre un componente “comercial, profesional o empresarial”, es decir, se pretende la realización de una actividad a cambio de una contraprestación económica. Y, en segundo lugar, se corresponde, en palabras del tribunal “con un uso distinto del de vivienda”, por lo tanto su uso no es exclusivamente residencial. No obstante, hasta la publicación de estas sentencias, existían discrepancias entre los tribunales superiores de justicia respecto si el alquiler vacacional constituía o no un uso residencial de la vivienda.
En conclusión, el Tribunal avala el veto al alquiler turístico en aquellas comunidades de vecinos que prohíben en sus estatutos utilizar las viviendas para ejercer una actividad económica, o en aquellas donde el uso se limite exclusivamente al residencial; sin que por ello sea necesario mencionar expresamente la prohibición de este uso concreto.
Ley de Propiedad Horizontal.
Como se ha mencionado, existe otro mecanismo a través del cual una comunidad de vecinos puede limitar esta actividad. Si atendemos a la regulación específica, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal legitima a las comunidades de vecinos a “limitar o condicionar” el ejercicio de la actividad de uso turístico mediante acuerdo favorable por tres quintas partes del total de los propietarios. No obstante, si bien el legislador introdujo este mecanismo con el fin de solventar este problema, este precepto ha generado más dudas que soluciones.
La redacción, como viene siendo habitual, es poco clara. En particular no se prevé expresamente la facultad de prohibir la actividad. Tampoco queda claro si en algunos casos es posible que se requiere unanimidad. En consecuencia, a falta de unificación de doctrina, encontramos interpretaciones contradictorias entre los tribunales superiores de las distintas comunidades autónomas. De hecho, en las sentencias anteriormente reseñadas, el Tribunal ha advertido que no resolverá cuestiones acerca de la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, es probable que veamos una unificación de criterio respecto a este extremo, esperemos sea pronto y nos aporte luz para interpretar en conjunto la legislación aplicable a la actividad de alquileres turísticos. Mientras tanto, este asunto seguirá generando numerosas dudas, recursos y litigios.
Julio González
Vilá Abogados
Para más información, contacte con:
5 de enero de 2024
