Como ya expusimos en nuestro artículo titulado “APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL”, desde la declaración del estado de alarma con motivo de la pandemia de Covid-19 en marzo de 2020, el aforismo Rebus Sic Stantibus o “estando así las cosas” (RSS) está siendo alegado por los arrendatarios de locales de negocio e industria para reducir las rentas de las que son acreedores y delimitado por los juzgados, caso por caso.

La RSS es una teoría elaborada por la jurisprudencia como mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones entre contratantes cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente imprevistas por las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o extremadamente oneroso el cumplimiento de la obligación, como viene sucediendo de forma generalizada en España en el último año debido a las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas por las autoridades para evitar la propagación de la pandemia de Covid-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales.

La RSS no estaba regulada en norma alguna, hasta que a nivel autonómico se dictó en Cataluña el Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes en apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados; y a nivel estatal, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Dicha normativa, sin embargo, prevé medidas limitadas al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por las autoridades competentes y, en cualquier caso, se aplican en ausencia de acuerdo entre las partes. Además, la solicitud de reducción o aplazamiento del pago de la renta que el arrendatario podía dirigir al arrendador conforme al Real Decreto-ley 35/2020 debía realizarse antes del 31 de enero de 2021.

En cualquier caso, las normas citadas son compatibles con el derecho de las partes a acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa al contrato de arrendamiento, por lo que la litigiosidad en esta materia continúa estando a la orden del día.

Concretamente, en el sector hotelero:

  • La Audiencia Provincial de Valencia, Sección Octava, en su auto 43/2021, de 10 de febrero, que se refiere a un hotel situado en Baleares, declara justificada la aplicación de la cláusula RSS por el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Valencia en su auto de 25 de junio de 2020, y ratifica la medida cautelar consistente en el aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima pactada desde junio de 2020 hasta que se dicte sentencia sobre el fondo del asunto, manteniéndose el aplazamiento cuando comience la nueva temporada hotelera (marzo de 2021) en caso de que subsistan las restricciones de aforo y de llegada de turistas europeos. (para ver el análisis de este auto en más detalle, vean nuestro artículo del pasado 1 abril: CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS (“CRSS”). AUTO Nº.43/2021, DE 10 DE FEBRERO, DICTADO POR LA SECCIÓN OCTAVA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA)
  • El Juzgado de Primera Instancia n° 26 de Barcelona, en su auto 70/2021, de 22 de febrero (Hotel Sir Victor de Barcelona), adopta parcialmente las medidas cautelares solicitadas, al entender que los hoteles de Barcelona pueden seguir acogiendo clientes que viajen a la ciudad con fines laborales, así como redirigir su negocio a tal finalidad, e incluso explotar su restaurante. Además, afirma que la entidad actora forma parte de un grupo empresarial internacional, por lo que puede compensar las pérdidas o rebaja de ganancias de uno de sus hoteles, con el resto de establecimientos que le generen mayores beneficios, sin que se desprenda un grave problema de liquidez en el grupo. Por ello, no acuerda la reducción de la renta solicitada por la entidad hotelera, sino únicamente la suspensión de la obligación de pago del 50% desde la fecha del inicio del estado de alarma en marzo de 2020, y hasta que transcurran 10 meses desde la fecha del auto, a expensas de lo que resulte del pleito principal.
  • El Juzgado de Primera Instancia nº 29 de Barcelona, en su auto 78/2021, de 8 de marzo de 2021, desestima la medida cautelar solicitada por una empresa hotelera, consistente en la reducción o, subsidiariamente, el aplazamiento del pago del 50% de la renta desde la interposición de la demanda hasta la resolución por sentencia firme o, alternativamente, hasta diciembre del 2021 inclusive. La Juzgadora entiende que no concurre el requisito de apariencia de buen derecho, dado que se trata de un contrato de larga duración en el que se faculta a la arrendataria para resolverlo con un preaviso de seis meses a partir del quinto año, junto a una renta variable según ingresos, lo que demuestra que el riesgo de disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Asimismo, considera que no concurre peligro de mora procesal, al no existir riesgo de que la sentencia que se dicte en el procedimiento principal, caso de estimar las pretensiones de la actora, resulte ineficaz, toda vez que la actora se mantiene en el arrendamiento del inmueble y la demandada es propietaria de un edificio en el centro de Barcelona.

 

 

Carla Villavicencio

Vilá Abogados

 

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16 de abril de 2021