En un caso de solicitud de reducción del 50% de renta realizada por el arrendatario de un contrato de arrendamiento de industria (de 26 viviendas para alojamiento turístico y un local) con un arrendador gran tenedor de viviendas, el Juzgado de Primera Instancia nº.20 de Barcelona ha dictado reciente sentencia de 8 de enero estimando la solicitud formulada por el arrendatario, en base a la cláusula rebus sic stantibus(CRSS), e imponiendo las costas al arrendador.
En los fundamentos de derecho el juzgador analiza tres cuestiones fundamentales:
primera, concepto y requisitos de dicha cláusula;
segunda, si habiendo previsto el legislador, en el Real Decreto-Ley 15/2020, las consecuencias atribuibles a un contrato de arrendamiento de industria afectado por la pandemia, resulta aplicable la doctrina de la CRSS; y
tercera, si la CRSS puede ser aplicada en el supuesto enjuiciado y en qué términos.
En cuanto a la primera cuestión, se expone que la CRSS es una cláusula de creación jurisprudencial que supone una moderación del principio “pacta sunt servanda” (los contratos están para cumplirse), que permite modificar o resolver un contrato cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevisibles en el momento de establecer las condiciones contractuales, que conllevan una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. Su fundamento se encuentra en el principio de buena fe establecido en los artículos 7.1. y 1258 del Código Civil. Está contemplada en el derecho comparado (derecho alemán, italiano y anglosajón) y también en el artículo 6.2.2 de los Principios Unidroit y 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos, pudiéndose utilizar dichos principios como criterios interpretativos de nuestro ordenamiento jurídico, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Los requisitos según jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de: 30 de junio de 2014, 9 de enero de 2019, 18 de julio de 2019 y 20 de marzo de 2020) son:
(i) alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, de manera que la nueva situación haya alterado la base del negocio;
(ii) esta alteración produce, bien la frustración de la finalidad del contrato, bien un perjuicio grave y excesivamente oneroso para una de las partes, en contra con los criterios de buena fe y equidad;
(iii) las partes han intentado negociar la modificación del contrato sin haber llegado a ningún acuerdo;
(iv) la solución que se persigue es, bien poner fin al contrato, bien modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.
En cuanto a la segunda cuestión, el juzgador entiende que el Real Decreto 15/20 establece una consecuencia legal (moratoria) al problema que nos ocupa, pero que ésta no es la única consecuencia posible y que el actor puede acudir a la CRSS para tratar de encontrar otras medidas tendentes a conseguir el equilibrio contractual, si entiende que la moratoria, en el contrato en concreto, no produce este equilibrio contractual ni reestablece la base del negocio. Todo ello según los principios de buena fe y equidad, que deben ser la base de las relaciones contractuales y entendiendo que la CRSS constituye, además de una creación jurisprudencial, la concreción de un principio general del derecho en materia de obligaciones y contratos y que es fuente de derecho (artículo 1.4 del Código Civil) y que, por lo tanto, tiene carácter informador de todo el ordenamiento jurídico. Basa su conclusión en tres puntos:
(i) la jurisprudencia del TS sobre esta cláusula y la legislación que la regula no establecen una consecuencia única ante la alteración extraordinaria de las circunstancias;
(ii) la finalidad del Real Decreto Ley 15/2020 no es alcanzar el reequilibrio contractual;
(iii) existen otras normas que permiten la aplicación de la CRSS, como la Ley 498 de la Compilación Navarra o el Decreto-Ley 34/2020 de 20 de octubre dictado por la Generalitat de Catalunya.
En cuanto a la tercera cuestión, el juzgador considera que concurren en el caso los cuatro requisitos establecidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Destacar que considera acreditada la concurrencia del segundo requisito (alteración de la base del negocio al producirse un perjuicio grave y excesivamente oneroso para el arrendatario) tras analizar los ingresos obtenidos por el arrendatario en el ejercicio 2019 y compararlos con los obtenidos en 2020, arrojando determinado beneficio neto el ejercicio de 2019, mientras que, de enero a septiembre de 2020, se han producido unas pérdidas superiores a los beneficios obtenidos en 2019; se ha producido una reducción de la facturación de un 70% de septiembre de 2019 a septiembre de 2020; la tasa de esfuerzo (relación entre el gasto anual de alquiler y el volumen anual de facturación) ha aumentado un 144,04% en 2020, respecto a la existente en 2019. Mientras se produce una alteración de la base contractual para el arrendatario, al haberse reducido de manera muy elevada los beneficios que racionalmente pretendía obtener, el arrendador no se ha visto perjudicado en relación con lo que pretendía obtener con los inmuebles arrendados, porque ya los tenía alquilados. En cuanto al cuarto requisito (modificación del contrato de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa) el juez considera que la petición que realiza la actora es justa y equitativa porque con el abono del 50% de la renta está asumiendo unas pérdidas superiores a este 50%. Frente al argumento del arrendador de que el arrendatario tenía la opción de resolver el contrato a la vista de las pérdidas, el juzgador destaca que, al ser un contrato de industria, existen otros gastos que van más allá del contrato de arrendamiento y que se deberán seguir abonando aunque se extinga el contrato (salarios de empleados, seguridad social, seguro, inversiones iniciales) por lo que, si el arrendatario decide mantener el contrato por los beneficios que algún mes le puedan suponer, entiende que debe primar esta decisión que implica igualmente el mantenimiento de otros contratos relacionados.
Esta sentencia no es firme y desconocemos cuál será el criterio definitivo que se acabará imponiendo en materia de aplicación de la CRSS a los arrendatarios de locales de negocio que han padecido las restricciones y limitaciones legales como consecuencia de la pandemia.
En este caso nos parecen destacables varios aspectos:
(i) la rapidez con la que se ha tramitado el procedimiento (se obtiene sentencia en siete meses desde que se interpone la demanda, en el mes de junio de 2020);
(ii) la aplicación retroactiva de la medida de reducción de renta (desde 1 de abril de 2020 y hasta la finalización del contrato);
(iii) el detalle y fundamento de los argumentos a favor de la aplicación de la CRSS en beneficio del arrendatario, tanto en base a su naturaleza (como principio informador del ordenamiento jurídico) como a su finalidad (lograr el restablecimiento del reequilibrio contractual en base a los principios de justicia y equidad, que deben imperar en el derecho de los contratos);
(iv) el razonamiento sobre la compatibilidad entre el Real Decreto Ley 15/2020 con la solicitud de reducción de renta por aplicación de la cláusula rebus;
(v) el mantenimiento del principio de conservación del negocio.
Mireia Bosch
Vilá Abogados
Para más información, contacte con:
22 de enero de 2021
