Recientemente han sido promulgados por el Gobierno de la Generalitat de Cataluña dos decretos ley que introducen cambios significativos en la regulación de la vivienda en el territorio catalán. Estos decretos modifican la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.

El Decreto Ley 1/2025, introduce diversas medidas que afectan a los propietarios, tanto persona física como jurídica, de inmuebles en alquiler, siendo las principales las siguientes:

  1. Prohibición de la discriminación indirecta en el acceso a la vivienda

Se modifica el artículo 45 de la Ley 18/2007 para reforzar la prohibición de la discriminación indirecta en materia de vivienda. Esta discriminación se produce cuando “una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, la simulación o fraude del contrato, un criterio o una práctica, aparentemente neutros, ocasionan una desventaja particular a una persona con respecto a otras en el ejercicio del derecho en la vivienda”. Sin embargo, si la medida tiene una justificación objetiva y razonable, no se considerará discriminación.

  1. Regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas

Se modifica el artículo 59 para determinar cómo se debe fijar el precio del alquiler en zonas de mercado residencial tensionado, estableciendo que el alquiler deberá basarse en el sistema de referencia de precios del alquiler aprobado por la Generalitat, o, si procede, el precio del contrato de alquiler anterior.

  1. Mayor transparencia en las ofertas de alquiler

Se modifica el artículo 61 para obligar a incluir información mínima en los anuncios y contratos de alquiler, los cuales deberán incluir los siguientes datos:

    • El precio del alquiler anterior de los últimos cinco años, en su caso.
    • El precio de referencia si la vivienda está en una zona tensionada.
    • Si el propietario es un gran tenedor.
    • Los demás datos exigidos por la legislación civil.
  1. Nuevas obligaciones en los contratos de alquiler en zonas tensionadas

Se modifica el artículo 66 de la ley 18/2007, estableciendo que en el contrato de arrendamiento de las viviendas que estén ubicadas en una zona de mercado residencial tensionado en vigor, se debe hacer constar la siguiente información:

    • El precio del alquiler anterior o el precio de referencia.
    • Si el propietario es un gran tenedor.
    • La finalidad del contrato (temporal o de larga duración).
    • Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
    • Documento acreditativo del precio de referencia obtenido en la consulta pública de la Generalitat.
  1. Nuevas sanciones por infracciones en arrendamientos

Se modifican los artículos 123 y 124 para endurecer las sanciones contra arrendadores que incumplan la normativa de alquiler.

Serán consideradas infracciones muy graves (sanciones de 90.001 euros a 900.000) las siguientes:

    • Cobrar un alquiler superior al permitido en más de un 30%.
    • Falsear la finalidad del contrato, simular que es temporal cuando realmente es de residencia habitual.
    • Cobrar gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato cuando no corresponde según la normativa.

Serán consideradas infracciones graves (sanciones de 9.001 a 90.000 euros) las siguientes:

    • Cobrar un alquiler superior al permitido, pero con una diferencia menor al 30%.
    • No informar del precio de referencia o del alquiler anterior en el contrato.
    • No indicar si el propietario es un gran tenedor.
  1. Mayor control en la publicidad y ofertas de viviendas en alquiler

Se modifica el artículo 124 para obligar a que en los anuncios de alquiler se incluyan:

    • El precio de referencia o el del contrato anterior.
    • Si el propietario es un gran tenedor.
  1. Prohibición de contratos fraudulentos para eludir la ley

Se añade una nueva sanción en el Código de Consumo de Cataluña para evitar contratos temporales fraudulentos. Si un contrato de alquiler no especifica claramente que es temporal, se presumirá que es para residencia habitual. Por otro lado, si se demuestra que el contrato temporal fue una excusa para no aplicar las normas de alquiler habitual, el arrendador podrá ser sancionado.

Por otro lado, el Decreto Ley 2/2025 introduce medidas que amplían el derecho de tanteo y retracto de la administración pública, además de crear el Registro de sociedades grandes tenedoras.

  1. Creación del Registro de grandes tenedoras de vivienda para personas jurídicas

Este Registro tendrá carácter administrativo y dependerá de la Agencia de Vivienda de Cataluña. Desde la entrada en vigor de este decreto, las empresas grandes tenedoras deben informar a la Agencia de Vivienda del número de viviendas que poseen, aunque la inscripción oficial se realizará cuando se apruebe un reglamento específico para este registro.

  1. Derecho de tanteo y retracto de la Administración

Cuando una gran tenedora quiera vender una vivienda en una zona tensionada, la Administración tendrá un derecho de tanteo. Además, si la venta ya se ha realizado sin haber ofrecido esta opción a la Administración, esta tendrá un derecho de retracto.

Esta medida afecta a todas las viviendas que pertenezcan a una gran tenedora inscrita en el Registro y se encuentren en una zona tensionada. No afecta a las viviendas de nueva construcción si se venden a personas físicas para su uso propio.

  1. Venta de viviendas en zonas tensionadas antes de la entrada en vigor del reglamento

Durante el periodo en el que aún no se haya aprobado el reglamento que regula el Registro de grandes tenedoras, las personas jurídicas que deseen vender una vivienda en una zona tensionada deben presentar un certificado registral (que deberá incluirse en la escritura de compraventa) en el que se acredite cuántas viviendas poseen.

 

 

Oscar Vilá

Vilá Abogados

 

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14 de marzo de 2025