Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica un nuevo gravamen del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores que adquieran viviendas o edificios enteros. Esta medida forma parte del nuevo Código Tributario de Cataluña, concretamente del artículo 641-1, y tiene como objetivo frenar la especulación inmobiliaria en un contexto de subidas constantes de precios, especialmente en las zonas declaradas como mercados tensionados.
¿A quién afecta el nuevo impuesto?
La norma apunta directamente a los llamados grandes tenedores, es decir, personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, o más de 1.500 m² construidos destinados al uso de vivienda. En los municipios catalogados como zonas tensionadas, como es el caso de Barcelona y otros 270 más, este límite se reduce a 5 viviendas.
También se verán afectados quienes adquieran edificios enteros compuestos por dos o más viviendas, aunque no estén divididos horizontalmente en propiedad. Quedan fuera de esta definición los edificios unifamiliares.
Excepciones clave:
Aunque el nuevo gravamen del 20 % busca limitar la especulación, la ley incluye excepciones importantes para evitar impactos injustificados sobre situaciones que no encajan en ese perfil.
No se consideran grandes tenedores:
- Quienes solo tengan derechos de usufructo o habitación.
- Personas físicas cuya vivienda habitual sea su único inmueble, que no se computa para el cálculo.
Exención por uso familiar:
- Si una persona física compra un edificio de hasta 4 viviendas y lo destina a residencia habitual propia o de familiares hasta segundo grado, y todos viven allí durante al menos 3 años, no se aplica el 20 %.
También están exentos:
- Promotores sociales.
- Entidades sin ánimo de lucro.
- Compras destinadas a sedes sociales o centros de trabajo del propio comprador.
Consolidación de dominio:
- Si una persona, por título oneroso, hereda o adquiere la plena propiedad tras el fallecimiento de un usufructuario y tiene la condición de gran tenedor, deberá aplicar el tipo del 20 % al completar esa consolidación.
Subida general del ITP en Cataluña
El nuevo tributo no solo afecta a los grandes tenedores. También se ha modificado la tarifa general del ITP para el resto de los ciudadanos, estableciendo un sistema progresivo según el valor del inmueble:
- Hasta 600.000 €: 10%
- Entre 600.000 € y 900.000 €: 11%
- Entre 900.000 € y 1,5 millones €: 12%
- Más de 1,5 millones €: 13%
En consecuencia, muchas operaciones de compraventa, incluso sin vinculación con fondos o grandes inversores, también sufrirán un aumento de costes.
Por ejemplo, una vivienda de 700.000 euros pasará a tributar un 11% en lugar del 10%.
Impacto en el mercado del alquiler
Aunque la intención del Govern es frenar la especulación y contener los precios, diversos expertos y asociaciones del sector inmobiliario han advertido sobre posibles efectos contraproducentes.
Al gravar más la adquisición de inmuebles, se podría desincentivar la inversión en vivienda para alquiler, reduciendo la oferta y elevando aún más los precios del arrendamiento.
Desde la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) señalan que se trata de una medida «altamente penalizadora», que puede provocar la retirada de oferta legal del mercado, justo en un momento en el que Cataluña enfrenta una gran escasez de vivienda asequible.
También se critica que la norma no distingue entre quienes gestionan la vivienda de manera profesional y quienes especulan, aplicando un criterio únicamente cuantitativo, lo que penaliza a pequeños patrimonialistas o familiar que gestionan la vivienda.
Posible vulneración del principio de justicia tributaria
El gravamen del 20% ha generado dudas sobre su encaje constitucional. El artículo 31 de la Constitución Española establece que todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.
Aplicar un tipo único elevado sin distinguir el uso final del inmueble, por ejemplo, si se va a destinar a alquiler social o vivienda habitual, podría considerarse desproporcionado.
Otros cambios del decreto
Más allá del gravamen a grandes tenedores, el decreto aprobado por la Generalitat también incluye algunas medidas favorables:
- Se amplía hasta los 35 años la edad para acceder al tipo reducido del 5% en la compra de la vivienda habitual.
- Esta bonificación también se aplica ahora a víctimas de violencia machista.
Con esta nueva normativa, Cataluña se sitúa a la cabeza en la fiscalidad sobre el mercado inmobiliario. Mientras el gobierno defiende la medida como una herramienta para frenar la acumulación de vivienda y contener los precios, el sector advierte de que podría provocar el efecto contrario, reduciendo la oferta y dañando la inversión en alquiler.
El tiempo y la aplicación práctica dirán si este nuevo movimiento fiscal logra sus objetivos o si será necesario modificarlo para equilibrar eficacia y justicia tributaria.
Kengo Matsuoka
Vilá Abogados
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25 de julio de 2025
