I. Introducción
El 19 de diciembre de 2018 entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (“RD”), pero no superó el trámite de convalidación en la Sesión del Pleno del Congreso de los Diputados de 22 de enero de 2019, siendo derogado por acuerdo de la cámara.
II. Medidas introducidas por la norma derogada
Durante los treinta y cinco días de su vigencia, resultaron aplicables las medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda introducidas a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (“LAU 1994”) previstas en el Título I del RD, entre las que cabe destacar las siguientes:
a) En cuanto al plazo de la prórroga obligatoria, se establecía en cinco años cuando el arrendador fuese persona física, y en siete años cuando fuese persona jurídica.
b) En cuanto a la prórroga tácita, se establecía que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existía comunicación de alguna de las partes en la que se estableciera la voluntad de no renovarlo, se prorrogaría el contrato durante tres años más (en vez de la prórroga anual introducida en 2013).
De este modo, se recuperaban los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
c) Además, se fijaba en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza de un mes que podían exigirse al arrendatario, ya fuese a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se tratase de contratos de larga duración.
d) Y se establecía que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serían a cargo del arrendador, cuando este fuese persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hubiesen sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
III. Regulación en vigor a partir de 24 de enero de 2019
Con la derogación del RD, los contratos de arrendamiento de vivienda vuelven a regirse por la LAU 1994, con las modificaciones operadas por la reforma liberalizadora de 2013, entre otras.
a) El plazo de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda vuelve a ser de tres años.
b) La prórroga tácita llegada la fecha de vencimiento del contrato -o de cualquiera de sus prórrogas- sin que ninguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovarlo, vuelve a ser de un año.
c) Las garantías adicionales a la fianza de un mes de renta que puede exigir el propietario -y pactarse por las partes- vuelven a ser ilimitadas.
d) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato vuelven a ser a cargo de quien pacten las partes (que, en la práctica, suelen ser los inquilinos).
IV. Conclusión
Sin duda, la regulación del arrendamiento de vivienda es una cuestión que está en la agenda de los políticos españoles, por lo que debemos esperar una reforma a corto o medio plazo que equilibre la posición jurídica de propietarios e inquilinos.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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1 de febrero de 2019
