I. Einleitung
Selbst wenn der Spanische Vermietungsmarkt Westeuropas niedrigste Preise hat, und es noch ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gibt, ist die Tendenz deutlich steigend. Mit diesem Artikel wenden wir uns an die Eigentümer von Immobilien in Spanien (und daher potentielle Vermieter), die misstrauisch sind Ihre Wohnungen oder Geschäftslokale zu vermieten, aus Angst, dass die Mietzinszahlungen nicht erfolgen.
Üblich befinden sich Eigentümer in einer der zwei folgenden typischen Situationen:
- Das der Mieter ab einem gewissen Moment der Vertragslaufzeit die Mietzinsen nicht zahlt.
- Das der Mieter nach Vertragsschluss die Immobilie nicht verlässt.
II. Zwangsräumung aufgrund Nichtzahlung der Mietzins
Für den Fall, dass der Mieter die Mietzinsen nicht zahlt, kann die Zwangsräumung vor dem Gericht des Ortes in dem sich die Wohnungen oder Geschäftslokale befindet, erhoben werden.
In der Klage kann ebenfalls die Zahlung der bisherigen unbezahlten Mietzinsen, sowie die Zahlung Mitzinsen die während des Gerichtsverfahrens fällig werden, beantragt werden.
Einmal die Klage von dem Gericht empfangen und zulässig erklärt ist, wird der Mieter dazu aufgefordert:
- Innerhalb einer Frist von 10 Tagen: (i) die Immobilie zu räumen und (ii) dem Vermieter die fälligen Mitzinsen zu zahlen, oder, für den Fall, dass der Mieter die Zwangsräumung verhindern möchte, (iii) den geschuldeten Betrag entweder zu zahlen oder ihn zu Verfügung des Gerichts oder eines Notars zu stellen.
- Innerhalb der 10-tägigen Frist Wiederspruch einzureichen, in dem die Gründe dargelegt werden, weshalb die geforderten Mitzinsen nicht geschuldet werden. Gegebenenfalls wird eine mündliche Verhandlung an dem von dem Gericht bestimmten Tag, angeordnet.
Sollte der Mieter die Immobilie innerhalb der genannten 10-tägigen Frist räumen, wird das Zwangsräumungsverfahren eingestellt. Dies unbeschadet der Vollstreckung der eingeklagten und nichtbezahlten Mitzinsen. Das Zwangsräumungsverfahren wird soeben für den Fall, dass der Vermieter die Verhinderung des Verfahrens akzeptiert, eingestellt. Dies führ dazu, dass der Mieter, trotz der Klage, weiterhin die Immobilie besitzen kann.
Sollte der Mieter die Immobilie nicht freiwillig räumen, die eingeklagten Mitzinsen zahlen, oder Widerspruch gegen die Klage einreichen, wird direkt die Zwangsräumung an dem von dem Gericht bestimmen Tag und Uhrzeit, stattfinden.
Daraus ist festzustellen, dass im Falle von Passivität des Mieters das Gesetz ein verfahren vorsieht, dass in einem kurzen Zeitraum dazu führt, dass der Eigentümer sein Eigentum wieder in Besitz nehmen kann (zwischen 2 und 4 Monaten, je nach Belastung des zuständigen Gerichts).
III. Zwangsräumung aufgrund des Ablaufs der vertraglichen oder gesetzlichen Frist
Für den Fall, dass der Mieter die Wohnung oder Geschäftslokale nach Beendigung des Mietvertrags nicht räumt, dauert die Zwangsräumung etwas länger als in dem Fall der Nichtzahlung der Mitzinsen.
In solchen Verfahren wird der Mieter, Einst das Zwangsräumungsverfahren von dem zuständigen Gericht empfangen und zulässig erklärt wird, dazu aufgefordert innerhalb einer Frist von 10 Tagen schriftlich Widerspruch gegen die Klage einzulegen.
In der Klage kann neben der Zwangsräumung die Zahlung der unbezahlten Mitzinsen die bis zur effektiven Übernahme der Immobilie seitens des Besitzers zahlbar sind, beantragt werden.
Das Erfordernis des schriftlichen Widerspruches führt dazu, dass sollte der beklagte Mieter nicht vor dem Gericht erscheinen und Widerspruch einlegen, gegen ihn Versäumnisurteil ergehen kann, und die Zwangsräumung direkt an dem von dem Gericht bestimmten Tag stattfinden (sollte dies in der Klage beantragt worden sein).
Sollte jedoch der beklagte Mieter Widerspruch einlegen, und nur in dem Fall das eine der Parteien es in ihrem scheiben beantragt hat oder es das Gericht als nötig hält, wird eine mündliche Verhandlung gehalten. Anderenfalls wird das Gericht ohne weiteres sein Urteil erlassen, und den Tag und Urzeit der Zwangsräumung festlegen.
IV. Fazit
Wie ersichtlich, sollten man sich vor einer Zwangsräumung aufgrund des Ablaufs der Frist befinden, wir die Räumung der Immobile erst nach dem das Urteil dem beklagten Mieter mitgeteilt wird (und für den Fall, dass dieser freiwillig das Urteil nachkommt), stattfinden.
Demgegenüber, sollte das Zwangsräumungsverfahren auf der Nichtzahlung der Mitzinsen basieren, ergib sich die Möglichkeit, dass der Mieter innerhalb einer Frist von 10 Tagen nach der Mitteilung der Klage die Immobilie freiwillig räumt, was dazu führen könnte, dass der Vermieter sein Eigentum sämtliche Monate früher als im fall einer Zwangsräumung aufgrund Fristablauf, wider in Besitz nehmen kann.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Nichtzahlung einer einigen Mietzins den Vermieter dazu berechtigt den Mitvertrag rechtmäßig aufzulösen und den Mieter aufgrund der Nichterfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu Räumen. Deshalb ist es empfehlenswert, dass Zwangsräumungsverfahren schon nach der ersten Nichtzahlung eines Mietzinses eigeleitet werden, anstatt auf den Ablauf des Mitvertrages zu warten um die Immobilie zu Räumen.
Demnächst wir ein weiterer Artikel über das Vollstreckungsverfahren von Zwangsräumungen, veröffentlicht.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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17. Februar 2017
