Der Kauf von Immobilien in Spanien ist mit einer Reihe von Formalitäten verbunden, die je nach den Umständen mehr oder weniger Schwierigkeiten bereiten können.
In den Fällen, in denen es sich bei dem Kaufobjekt um eine im Bau befindliche Immobilie handelt (oder mit deren Bau noch nicht begonnen wurde), ist die Komplexität des Kaufprozesses größer, da die Immobilie noch nicht existiert. In diesen Fällen handelt es sich um den so genannten „Off-plan-Kauf“.
Wenn der Kaufinteressent einer noch nicht fertiggestellten Immobilie beschließt, den „Off-plan“ Kaufprozess zu beginnen, muss man Folgendes berücksichtigen:
1) Die Immobilie muss sich im Bau befinden und über die erforderliche kommunale Genehmigung verfügen;
2) Der Bauträger der Immobilie muss dem Erwerber alle Unterlagen zur Verfügung stellen, die unter anderem das Vorhandensein eines Bauprojekts sowie die Struktur und die Materialien der künftigen Immobilie belegen;
3) Der Bau der Immobilie kann sich verzögern, was sich auf die Fertigstellungs- und Lieferfristen auswirkt, und es müssen bestimmte Vertragsstrafen als Abhilfe vorgesehen werden.
4) Der Erwerber ist verpflichtet, bestimmte Beträge als Vorschuss auf den Endpreis für eine Immobilie zu zahlen, die als solche noch nicht existiert;
5) Der Bauträger muss für die vom Erwerber geleisteten Abschlagszahlungen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 38/1999 vom 5. November über die Bauvorschriften bürgen;
6) Die Erklärung über den Neubau der Immobilie nach ihrer Fertigstellung und gegebenenfalls die Aufteilung des Gebäudes, zu dem die Immobilie gehört, in horizontales Eigentum muss vom Bauträger vor einem Notar beurkundet werden;
7) Die Besteuerung des Immobilienkaufs unterscheidet sich von der Besteuerung bestehender Immobilien, die nicht neu errichtet werden.
Darüber hinaus sind die zusätzlichen Formalitäten zu berücksichtigen, die zu erledigen sind, wenn der Käufer nicht in Spanien ansässig ist, wie z. B. die Erlangung einer Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.), die Eröffnung eines Bankkontos, die Erlangung einer Bankfinanzierung, die Anerkennung des ehelichen Güterstands usw.
Die Beschaffung einer N.I.E. oder gegebenenfalls einer Steueridentifikationsnummer ist eine wesentliche Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie in Spanien durch einen Nichtansässigen. Hinzu kommt die eventuelle Notwendigkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen (manchmal ist auch ein vorläufiges Visum erforderlich), wenn der Käufer aus einem Nicht-EU-Land kommt und beabsichtigt, sich durch eine Immobilieninvestition in Spanien niederzulassen (gemäß dem Gesetz 14/2013 über die Unterstützung von Unternehmern und deren Internationalisierung).
Wenn der Käufer eine Bankfinanzierung benötigt, um einen Teil des Kaufpreises zu decken, müssen Fragen wie die Anforderungen der Bank für den Erhalt der Finanzierung (Mindesteinkommen, Herkunft der Mittel, mit denen ein Teil des Immobilienpreises gedeckt werden soll, usw.), der anwendbare Zinssatz, die zu unterzeichnenden Bankunterlagen und die einzuhaltenden Fristen für die korrekte Vergabe und Gewährung des Hypothekendarlehens berücksichtigt werden.
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind daher mehrere Aspekte zu berücksichtigen, insbesondere dann, wenn der Käufer nicht in Spanien ansässig ist und wenn es sich bei dem Kaufobjekt um eine zu errichtende, im Bau befindliche oder kürzlich errichtete Immobilie handelt. Vilá Abogados bietet Ihnen Rechtsbeistand beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien, um Sie in allen Fragen zu beraten, die sich ergeben können, von der Überwachung und Abwicklung des Kaufsprozesses bis hin zur Aushandlung des Inhalts der zu unterzeichnenden Verträge und der Bestimmung der Merkmale und möglichen Änderungen des Kaufsobjekts.
Albert Zúñiga
Vilá Abogados
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14. April 2023
