NEUES IMMOBILIEN-HYPOTHEKENGESETZ

Ab dem 16. Juni tritt die neue Hypothekarordnung in Kraft, nach der der Hypothekenschuldner in Übereinstimmung mit der europäischen Richtlinie 17/2014 besser geschützt ist und der Hypothekarschuldner mehr Vorkehrungen treffen muss, indem er die Pflicht hat, sich über die Zahlungsfähigkeit des Schuldners zu informieren (Artikel 12. Informationen über die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Kreditnehmers).

Zu den wichtigsten Neuerungen gehört, dass Notar-, Registrierungs- und Agenturgebühren (Formalisierungskosten) sowie die Hypothekensteuer in die Verantwortung des Hypothekengläubigers übergehen. Bei einer durchschnittlichen Hypothek wurden Schätzungen vorgenommen, die die Einsparungen auf 2.500 Euro beziffern.

Andere gängige Praktiken wie die obligatorische Verbindung der Hypothek mit anderen Bankprodukten wie Kreditkarten, Lebensversicherungen oder Pensionsplänen werden ab dem Inkrafttreten der Regel verboten sein. Es ist dem Hypothekengläubiger jedoch gestattet, eine Versicherung in Bezug auf die Erfüllung der Hypothekenverpflichtungen zu verlangen, und die Anwendung von Boni auf die Kreditdifferenz für jedes mit dem Hypothekengläubiger abgeschlossene Produkt ist nicht zulässig.

Der Zugang zu Festzinshypotheken wird auch dadurch gefördert, dass die Umwandlungsgebühr für diese Art von Hypotheken auf 0,15% begrenzt wird. Der Übergang der Hypothek von einem Hypothekengläubiger auf einen anderen Hypothekengläubiger muss den Hypothekenschuldner unversehrt lassen, und die Schaffung von Ausgleichsmechanismen zwischen Finanzinstituten in dieser Situation ist vorgesehen.

Andererseits wird eine Frist von 10 Tagen festgelegt, bevor die Urkunde veröffentlicht wird, damit der Kunde den Text ordnungsgemäß analysieren sowie Ratschläge und Informationen über die Bedingungen erhalten kann. Zusammen mit den Urkunden werden verschiedene andere Dokumente zur Verfügung gestellt, wie z.B. Hinweise auf die Beratung, die der Notar kostenlos erteilen muss, das Europäische Standardinformationsblatt (FEIN), das Standardisierte Warnblatt (FiAE), Unterlagen mit Simulationen der Gebühren und, falls sie variabler Natur sind, ihrer zeitlichen Entwicklung, eine Aufschlüsselung aller Kosten, die mit der endgültigen Unterzeichnung verbunden sind, klare Informationen über die Kosten, die der Bank und dem Kunden entsprechen, die Bedingungen der erforderlichen Versicherungsgarantien und Informationen über die kostenlose Beratung, die der Notar erteilen muss.

Nicht weniger relevant ist die Einführung der Verordnung über Mehrwährungshypotheken, durch die der Hypothekenschuldner jederzeit die Umrechnung der Hypothek in Euro beantragen kann, wobei alles, was in der ursprünglichen Währung bezahlt wurde, vom ausstehenden Kapital abgezogen wird. In diesem Sinne wäre der Vertrag nichtig, wenn die Hypothekenurkunde etwas anderes vorsieht.

Grob gesagt, der größte Teil der Rechtsreform hat keine Rückwirkung. Nur die Bestimmungen zur Förderung der Umwandlung der Festzinshypothek sowie die Artikel über die Anwendung der Vorfälligkeitsklausel können auf Verträge angewandt werden, die vor Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnet wurden. Angesichts der gesetzlichen Bestimmungen warten wir auf die Einrichtung eines neuen Organs, das für die Beilegung von Verbraucherstreitigkeiten im Finanzbereich zuständig ist.

Schließlich hat der Notar nun die Pflicht zu prüfen, ob der Hypothekenschuldner versteht, was er unterschreibt, einschließlich des Europäischen Standardisierten Merkblatts (FEIN) und des Standardisierten Warnblatts (§ 15.2 c)). Andernfalls kann die öffentliche Ausleiheurkunde unter keinen Umständen genehmigt werden.