Kontext
Die Nutzung von Wohnungen für touristische Vermietung hat im letzten Jahrzehnt deutlich zugenommen, was vor allem auf die Beliebtheit digitaler Plattformen zurückzuführen ist, die diese Art von Vermietung fördern und erleichtern. Dieses Phänomen hat starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Einerseits ist das Angebot an Wohnungen für den gewöhnlichen Aufenthalt zurückgegangen, was zu einem allgemeinen Preisanstieg geführt hat. Andererseits hat sich das Stadtmodell unserer Städte verändert; Stadtviertel, die früher hauptsächlich aus Wohn- und Gewerbegebieten bestanden, sind jetzt zum Tourismus und Gastgewerbezwecke bestimmt.
Diese Veränderungen haben zu einem offenen Konflikt zwischen Eigentümern von Ferienimmobilien und Nachbargemeinschaften geführt. Lärmbeschwerden, mangelnde Sicherheit und Störungen des Wohnumfelds sind einige der Bedenken, die diejenigen äußern, die sich in ihren Gemeinschaften gegen diese Nutzung aussprechen. Das Gesetzt und die Rechtsprechung sind jedoch nicht eindeutig hinsichtlich der rechtlichen Möglichkeiten, über die eine Nachbargemeinschaft diese Art von Aktivität verbieten oder einschränken kann. Derzeit gibt es zwei Hauptmechanismen: Satzungsänderung und Beschlüsse, die mit qualifizierter Mehrheit abgefasst werden sind. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf das erste, da der Oberste Gerichtshof bezüglich des zweiten noch nicht entschieden hat.
Änderung der Satzung.
Eine Eigentümergemeinschaft kann sich jederzeit dafür entscheiden, ihre Satzung zu ändern und diese Tätigkeit ausdrücklich zu verbieten. Der Beschluss erfordert jedoch Einstimmigkeit, so dass sie unrentabel ist, wenn das Problem bereits besteht. Darüber hinaus handelt es sich um ein sehr junges Phänomen, sodass nur wenige Gemeinschaften haben solche Bestimmung in ihrer Satzungen.
Es gibt viele Nachbarschaftsgemeinschaften, die Einschränkungen für andere Aktivitäten vorsehen. In einigen Gebäuden, die Nutzung von Wohnungen als Büros oder Arbeitszimmer oder für irgendwelche wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit ist verboten. In anderen nur eine „ausschließliche Wohnnutzung“ ist erlaubt. Aus diesem Grund ist die jüngste Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders relevant.
Der Oberste Gerichtshof betrachtet touristische Vermietungen als eine wirtschaftliche Tätigkeit.
Die Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs hat festgestellt, dass die Vermietung von Wohnungen zur touristischen Nutzung rechtlich gesehen eine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt. Dies geht aus zwei aktuellen Urteilen hervor, STS 5197/2023 vom 27. November 2023 und STS 5199/2023 vom 29. November 2023.
Im ersten Fall geht es um eine Revisionsklage einer Einwohnergemeinschaft von Oviedo, die ein Veto gegen die touristische Nutzung der Häuser einlegen will und in deren Satzung die Nutzung ausschließlich Wohnzwecken dienen darf, sodass berufliche, geschäftliche oder kommerzielle Tätigkeiten nicht zulässig sind. Das Gericht stimmt mit der Gemeinschaft überein und ordnet die Einstellung der touristischen Vermietungstätigkeit an da diese „betrieblicher und kommerzieller Natur“ sei und nicht einer Wohnnutzung entspreche.
Im zweiten Urteil verklagten mehrere Eigentümer ihre Gemeinschaft in San Sebastián, um das in ihren Satzung enthaltene Verbot („die Ausübung jeglicher wirtschaftlicher Tätigkeit“) aufzuheben. Das Gericht kommt zu dem gleichen Schluss. Das Satzungsverbot ist klar, bei der touristischen Vermietung es handelt um eine wirtschaftliche Tätigkeit, die nicht erlaubt wird, deswegen muss die Tätigkeit eingestellt werden.
Nach Angaben der Kammer geht das Gesetz 13/2016 vom 28. Juli über den Tourismus bereits davon aus, dass Touristenwohnungen eine „Tätigkeit“ darstellen und dass sie nach dem Grundsatz eines „unternehmerischen Betriebs“ verwaltet werden. Darüber hinaus sie sind anders als Wohnungshäuser da die erste nur zur einer zeitweiligen Unterkunft dienen und keinen Wohnsitzwechsel benötigen.
Daher fällt zunächst einmal die Tätigkeit der Vermietung von Wohnungen zur touristischen Nutzung in die allgemeine Kategorie der wirtschaftlichen Tätigkeiten, soweit sie eine „kommerzielle, berufliche oder unternehmerische“ Komponente aufweist, d.h. eine Tätigkeit gegen wirtschaftliche Gegenleistung. Und zweitens entspricht es nach den Worten des Gerichts „einer anderen Nutzung als der Wohnnutzung“, das heißt, es handelt sich nicht ausschließlich um eine Wohnnutzung. Allerdings gab es bis zur Veröffentlichung dieser Urteile Unstimmigkeiten zwischen den Obergerichten (der autonomen Regionen) darüber, ob Urlaubsmieten eine Wohnnutzung darstellten oder nicht.
Zusammenfassend unterstützt das Gericht das Veto gegen touristische Vermietungen in jenen Nachbargemeinschaften, die in ihren Satzungen die Nutzung von Häusern zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit verbieten, oder in solchen, in denen die Nutzung ausschließlich auf Wohnzwecke beschränkt ist. Hinweis auf das Verbot von einer touristischen Nutzung ist nicht erforderlich.
Wohnungseigentumsgesetzt (WEG)
Wie bereits erwähnt, gibt es einen weiteren Mechanismus, mit dem eine Nachbargemeinschaft diese Aktivität einschränken kann. Wenn wir uns die konkrete Regelung ansehen, legitimiert Artikel 17.12 des WEG die Gemeinschaften, eine Ausübung touristischer Nutzungstätigkeit durch Beschluss von drei Fünfteln der Gesamteigentümer „einzuschränken oder zu bedingten“. Allerdings hat diese Bestimmung jedoch mehr Zweifel als Lösungen hervorgerufen.
Der Wortlaut ist unklar. Insbesondere ist die Befugnis, die Tätigkeit zu untersagen, nicht ausdrücklich vorgesehen. Es ist auch nicht klar, ob in manchen Fällen Einstimmigkeit erforderlich sein könnte. In Ermangelung einer Vereinheitlichung der Doktrin finden wir widersprüchliche Auslegungen zwischen den Obersten Gerichten der verschiedenen autonomen Regionen. Tatsächlich hat das Gericht in den zuvor überprüften Urteilen gewarnt, dass es Fragen zur Auslegung des WEG nicht klären wird. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass wir in diesem Punkt eine Vereinheitlichung der Kriterien erleben werden; wir hoffen, dass dies bald der Fall sein wird um eine richtige Auslegung der Vorschriften bezüglich der touristischen Vermietung erreichen zu können. In der Zwischenzeit wird diese Angelegenheit weiterhin zahlreichende Zweifel, Berufungen und Rechtsstreitigkeiten hervorrufen.
Julio González Valverde
Vilá Abogados
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5. Januar 2024
