Das Gesetz gewährt dem Käufer einer Immobilie, welcher dem Bauträger zur Finanzierung des Baus eine Anzahlung erteilt hat, einen besonderen Schutz.

Das aufgehobene Gesetz 57/1968, sowie das geltende Gesetz 38/1999 verpflichten den Bauträger mittels einer Versicherung oder einer Bankgarantie die Rückzahlung der seitens des Käufers einer Immobilie vorausgezahlten Beträge, für den Fall, dass der Bau nicht durchgeführt oder nicht zeitgemäß beendet wird (eine Situation, die aufgrund der Finanzkriese in Spanien üblich gewesen ist, da viele Bauunternehmen in ein Insolvenzverfahren geraten), zu sichern.

Außerdem müssen die von dem Käufer getätigten Vorauszahlungen auf ein „spezielles“ Bankkonto überwiesen werden. Für die Eröffnung eines solchen Kontos muss die Bank, „auf eigene Verantwortung“ von dem Bauträger den Abschluss der erwähnten Versicherung oder Bankgarantie fordern.

Nun erscheint es, dass die auf den Kaufpreis vorausgezahlten Beträge immer abgesichert sind, entweder durch die Versicherung oder durch die Bankgarantie oder durch die Haftung der Kreditanstalt, für den Fall, dass diese nicht ihre Pflicht bezüglich der Forderung der erwähnten Garantien bei der Eröffnung des „speziellen“ Kontos erfüllt hat.

Was geschieht aber, wenn die vorausgezahlten Beträge auf ein „normales“ Bankkonto des Bauträgers überwiesen werden, für dessen Eröffnung die Bank nicht dazu verpflichtet ist, eine Versicherung oder Bankgarantie zu verlangen? Muss die Bank gleichfalls gegenüber den Käufern der Immobilie haften?

In diesem Zusammenhang hat sich neulich der Oberste Spanische Gerichtshof in seinem Urteil 733/2015, vom 21. Dezember geäußert, in welchem die Interpretation der Redewendung „auf eigener Verantwortung“ (bezüglich der Pflicht der Bank die Versicherung oder Bankgarantie zur Eröffnung eines „speziellen“ Bankkontos vom Bauträger zu fordern), festgelegt wird.

Diesbezüglich etabliert der Oberste Spanische Gerichtshof, dass die Verantwortung, die gesetzlich dem Kreditinstitut zugeordnet wird nicht auf die Anforderung der Versicherung oder Bankgarantie bei der Eröffnung eines „speziellen“ Bankkontos beschränkt ist, sondern dass dies de facto eine Verpflichtung der Bank darstellt, den Bauträger zu beaufsichtigen. Gemäß des Obersten Spanischen Gerichtshofes müssen demzufolge Kreditinstitute die Anzahlungen zulassen, welche nicht auf ein „spezielles“ Konto mit den erforderlichen Garantien eingezahlt wurden, gegenüber den Käufern für die gesamten vorausgezahlten Beträge, die auf das „normale“ Konto des Bauträgers überwiesen worden sind, haften.

 

Vilá Abogados

 

Für weitere Information kontaktieren Sie bitte,

va@vila.es

 

4. März 2016