Am 21. September 2020 veröffentlichte die katalanische Regierung im Amtsblatt der Generalitat de Catalunya das neue Gesetz 11/2020 vom 18. September über dringliche Maßnahmen zur Eindämmung der Mieten in Mietwohnungen. Dieses Gesetz führt die notwendigen Maßnahmen ein, um Preissteigerungen bei der Wohnungsmiete in Gebieten mit starker akkreditierter Nachfrage zu begrenzen.
- VERTRÄGE, DIE DIESEM NEUEN GESETZ UNTERLIEGEN
Damit ein Mietvertrag der Anwendung dieses Gesetzes unterliegt, muss dieser bestimmte Voraussetzungen erfüllen und darf darüber hinaus nicht in bestimmte, ausdrücklich ausgeschlossene Kategorien fallen.
Gemäß Artikel 1 des Gesetzes unterliegen Wohnungsmietverträge unter folgenden Umständen der Anwendung dieses Gesetzes:
a) Das Mietobjekt ist für den ständigen Wohnsitz des Mieters bestimmt;
b) Die Mietwohnung befindet sich in einem Gebiet, das zum angespannten Wohnungsmarktgebiet erklärt wurde.
Mit anderen Worten: Mietverträge für Räumlichkeiten sind nicht betroffen, ebenso wenig wie Wohnungsverträge, die nicht in einem Gebiet liegen, das als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erklärt ist.
Darüber hinaus unterliegen Verträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen wurden, weiterhin den Bestimmungen der früheren Gesetzgebung. Im Falle einer Novation des Vertrags, nachdem das Gebiet zu einem angespannten Wohnungsmarktgebiet erklärt wurde, findet dieses Gesetz jedoch Anwendung, sofern es eine Verlängerung der Vertragsdauer oder eine Änderung der Miete beinhaltet.
Auf der anderen Seite, sind folgende Verträge von der Anwendung des Gesetzes ausgeschlossen:
(a) Diejenige die besonderen Mietebestimmungsregelungen unterliegen;
(b) Verträge, die vor dem 1. Januar 1995 unterzeichnet wurden;
(c) diejenigen, die sich auf Wohnungen beziehen, die einem offiziellen Schutzsystem unterliegen;
(d) solche, die sich auf Wohnungen beziehen, die in öffentliche Netze von Sozialwohnungen oder Vermittlung für Sozialmietverträgen oder in den Mietwohnungsfonds für Sozialpolitik integriert sind
(e) Diejenigen mit Wohlfahrtscharakter;
(f) Diejenigen, die in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen, die für die obligatorische Sozialmiete gelten, gezeichnet sind.
- GEBIETE MIT EINEM ANGESPANNTEN WOHNUNGSMARKT
Nur Mietverträge für Wohnungen, die sich in Gebieten befinden, die als „angespannte Wohnungsmarktgebiete“ erklärt wurden, unterliegen der Mieteneindämmungsregelung. Vorläufig sind dies die folgenden: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú und Vilassar de Mar.
- BESTIMMUNG DER ANFANGSMIETE
Allgemeine Regel
a) Die Anfangsmiete darf den Referenzpreis für die Miete einer Wohnung mit ähnlichen Merkmalen in derselben städtischen Umgebung nicht überschreiten.
b) Wurde die Wohnung in den fünf Jahren vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vermietet, darf die anfängliche Miete die im letzten ordnungsgemäß aktualisierten Mietvertrag angegebene Miete nicht überschreiten.
Das oben unter Punkt b) festgelegte Kriterium ist in den folgenden Fällen nicht anwendbar:
(a) wenn zwischen den Parteien, die den letzten Mietvertrag vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen hatten, ein Familienverhältnis bestand
(b) Wenn ein Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen wird, die ursprünglich von der Anwendung dieses Gesetzes ausgeschlossen war, wenn die für sie geltende Sonderregelung für die Feststellung der Miete nicht mehr anwendbar ist.
Handelt es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person, gilt die im letzten Mietvertrag festgelegte Obergrenze der Miete nur dann, wenn die Wohneinheit des Vermieters ein Einkommen in Höhe des 2,5-fachen oder weniger des katalanischen Suffizienz-Einkommensindikators hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Einkommen des Mieters mehr als das 3,5-fache des gewichteten katalanischen Suffizienz-Einkommensindikators beträgt.
Wenn dieselbe Wohnung Gegenstand mehrerer gleichzeitiger Mietverträge ist, die verschiedene Teile davon betreffen, darf die Summe der in den verschiedenen Verträgen vereinbarten Mieten die für die Einheitsmiete der Wohnung geltende Höchstmiete nicht überschreiten.
- REFERENZPREIS
Der Referenzpreis wird anhand des Referenzindexes der Mietpreise von Wohnungen ermittelt, der über die Website der Generalitat zugänglich ist. Als Referenzpreis gilt der (auf der Website rot markierte) Index, ohne Berücksichtigung der oberen und unteren Preisspanne.
Der Vermieter kann jedoch in zwei Fällen eine Preiserhöhung von bis zu 5% vorschlagen: (i) wenn im letzten Jahr an der Wohnung Arbeiten vorgenommen wurden, die ihre Bewohnbarkeit, Sicherheit, ihren Komfort oder ihre Energieeffizienz verbesserten, oder (ii) wenn mindestens drei der folgenden Merkmale in der Wohnung vorhanden sind: Aufzug, Parkplatz, möblierte Wohnung, Heiz- oder Kühlsystem, Gemeinschaftsbereiche zur gemeinsamen Nutzung, Gemeinschaftspool oder ähnliche Einrichtungen, Concierge-Dienste im Gebäude oder besondere Aussichten.
- NEUE ODER RENOVIERTE WOHNUNGEN
Im Falle von neu gebauten Wohnungen oder Wohnungen, die aus einer großen Renovierung hervorgegangen sind, darf die zu Beginn des Vertrags vereinbarte Miete während der fünf Jahre nach Erhalt der Fertigstellungsbescheinigung die Obergrenze des Referenzpreisindex für eine Wohnung mit ähnlichen Merkmalen in derselben städtischen Umgebung nicht überschreiten. Dies gilt nicht, wenn für die Ausführung der Arbeiten öffentliche Subventionen erhalten wurden. Das Inkrafttreten dieser Spezialität wird um drei Jahre verschoben.
- IN-KRAFT-TRETEN
Dieses Gesetz trat am Tag nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft, also am 22. September 2020.
Mika Tsuyuki
Vilá Abogados
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16. Oktober 2020
