Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai zum Wohnungsrecht ist am 26. Mai in Kraft geworden. Dieses Gesetz schadet den Interessen aller Immobilieneigentümer, insbesondere denen der so genannten „Große Inhaber„. Die Befugnisse, die sich aus dem Eigentumsrecht ergeben, werden wegen dieses Gesetzes eingeschränkt.

Dieses Gesetz begründet die zahlreichen Einschränkungen auf folgende Argumente:

a) In Artikel 47 der spanischen Verfassung (“CE”) wird das Recht auf eine angemessene und würdige Wohnung Ausserdem ist in diesem Artikel angegeben, dass die Behörden die Pflicht haben, die notwendigen Bedingungen zu fördern, die die Gleichheit bei der Ausübung der Rechte und der Erfüllung der verfassungsmäßigen Pflichten gewährleisten, und die entsprechenden Regeln für die Wirksamkeit dieses Rechts festlegen.

b) Das Eigentumsrecht und die Gewerbefreiheit müssen eine soziale Funktion im Wohnungssektor erfüllen und dem allgemeinen Interesse dienen im Rahmen der Gleichheit aller Spanier in jedem Gebiet des Staates.

Die am stärksten betroffenen Eigentümer sind die so genannten „Große Inhaber“ (auf Spanisch: „Grandes Tenedores“), d. h. natürliche oder juristische Personen, die mehr als zehn Stadtgrundstücke zur Wohnnutzung oder mit einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 Quadratmetern zur Wohnnutzung besitzen (Garagen und Abstellräume nicht mitgerechnet).

In den so genannten “Gebieten mit angespannten Mietmärkten” (auf Spanisch: „entornos de mercado residencial tensionado„), sind die Große Inhaber auch die Personen, die Eigentümer von fünf oder mehr Stadtgrundstücke zur Wohnnutzung in diesem Gebiet sind, wenn dies von jeder Autonomen Gemeinschaft durch eine Begründung rechtfertigt und durch eine Begründung belegt wird.

Gebiete mit angespannten Mietmärkten sind Bereiche, in denen ein besonderes Risiko besteht, dass man keine Wohnungen mit erschwinglichen Bedingungen zur Miete angeboten werden können gemäß den verschiedenen territorialen Bedürfnissen.

Bei Kauf und/oder Vermietung von Wohnungen, insbesondere in Gebieten mit angespannten Mietmärkten, sind die Große Inhaber daher besonders benachteiligt, da sie (unter anderem) die folgenden Verpflichtungen übernehmen müssen:

  • Zusammenarbeit und Bereitstellung von Informationen an die öffentlichen Verwaltungen über die Immobilien, die sie besitzen in Bezug auf das Nutzungsregime und die Rechtfertigung der Pflichten als Eigentümer. Die genannten Informationen sollten sich auf ein Jahr vor dem Datum beziehen, an dem die Große Inhaber verpflichtet sind, sie vorzulegen.
  • Mindestinformationen, die die Große Inhaber den Käufern und Mietern bei Verkauf oder Vermietung von Wohnungen zur Verfügung stellen müssen (u. a. Informationen, in denen nachgewiesen wird, dass die Wohnung sich in einem Gebiet mit angespannten Mietmärkten befindet, sowie die in den letzten fünf Jahren geltende Miete und der Wert gemäß dem geltenden Referenzindex für Wohnungsmiete).
  • Für Eigentümer, die keine Große Inhaber sind, darf die vereinbarte Miete die letzte Miete nicht übersteigen, die in den letzten fünf Jahren nach Anwendung der gesetzlichen Aktualisierung gültig ist gewesen. Die vereinbarte Miete darf jedoch in bestimmten Fällen (wie bei Sanierungs- oder Verbesserungsarbeiten, Verträge mit einer Laufzeit von zehn oder mehr Jahren mit der Möglichkeit einer Verlängerung um zehn oder mehr Jahre) bis zu 10 % erhöht werden.
  • Im Fall von Großen Inhabern darf die vereinbarte Miete die Obergrenze des nach dem Referenzindexsystem geltenden Preises nicht überschreiten, wobei die Bedingungen und Merkmale der Wohnung und des Gebäudes, in dem sie sich befindet, zu berücksichtigen sind.
  • Die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Formalisierung des Vertrags müssen übernommen werden.
  • Maximale Mietanpassung von 2 % für das Jahr 2023; 3 % für das Jahr 2024. Ein neues System von dem Nationalen Institut für Statistik wird ab dem 1. Januar 2025 festgelegt.
  • Eine außerordentlichen Verlängerung für jährliche Zeiträume bis zu drei Jahren auf Antrag des Mieters muss, nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen oder stillschweigenden Verlängerung, angenommen werden.
  • Die Miete muss auf elektronischem Wege bezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine der Parteien nicht über ein Bankkonto verfügt oder keinen Zugang zu elektronischen Mitteln hat, kann die Miete auf Antrag der entsprechenden Partei in der Mietwohnung in bar bezahlt werden.
  • Ein vorheriges Schlichtungsverfahren einzuleiten, wenn die Immobilie die eigengenutzte Wohnung des Bewohners ist und dieser sich in einer wirtschaftlich prekären Lage befindet.
  • Im Falle einer Räumungsklage wegen Nichtzahlung (unter Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen) muss man angeben und anerkennen, ob der Beklagter sich in einer wirtschaftlich prekären Lage befindet.
  • Bevor man die Räumung durchführt, muss man eine mögliche Verzögerung bei der Tätigkeit der öffentlichen Verwaltungen ertragen.

Dieses Gesetz erlegt den Eigentümern zahlreiche Verpflichtungen auf. Daher müssen in allen Verträgen, die ab dem 26. Mai 2023 in Kraft treten, die am besten geeigneten Klauseln festgelegt werden, um die einschränkenden Auswirkungen des Gesetzes auf das Eigentumsrecht abzumildern.

 

 

Mireia Bosch

Vilá Abogados

 

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23. Juni 2023