El tratamiento fiscal de las penalizaciones por resolución anticipada en contratos de prestación de servicios ha sido objeto de reiterado análisis por la Dirección General de Tributos (DGT) y por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La reciente Consulta Vinculante V0757-25, de 28 de abril de 2025, emitida por la DGT, aborda la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de la cantidad que una comunidad de propietarios ha de pagar a su proveedor de gas en concepto de penalización por incumplimiento del plazo de permanencia pactado en el contrato de suministro. A partir del análisis que efectúa la DGT, surge la cuestión de si este criterio resulta extrapolable a otros ámbitos, como, por ejemplo, el del arrendamiento de inmuebles.
En el supuesto analizado en la Consulta Vinculante, una comunidad de propietarios rescinde unilateralmente, y de forma anticipada, el contrato de suministro de gas suscrito con una comercializadora, debiendo abonar a la suministradora una cantidad en concepto de penalización ligada al incumplimiento del periodo mínimo de permanencia.
Hasta fechas recientes, la DGT venía considerando que este tipo de indemnizaciones por resolución anticipada de contrato —salvo que constituyeran realmente una contraprestación— no constituían una operación sujeta al IVA, sino una mera reparación de daños y perjuicios. Así lo venía entendiendo la doctrina administrativa, apoyándose en diversas sentencias del TJUE anteriores a 2020 (asuntos C-215/94, Mohr, y C-384/95, Landboden).
Sin embargo, la DGT señala que este criterio ha cambiado a raíz de sucesivas sentencias del TJUE, destacando especialmente la de 11 de junio de 2020 (asunto C-43/19, Vodafone Portugal). En dicha resolución se afirma que los importes percibidos por un operador económico en caso de resolución anticipada del contrato de prestación de servicios, cuando dicho contrato prevea un periodo mínimo de permanencia y condición más ventajosa para el cliente, constituyen retribución de una prestación de servicios sujeta a IVA. Estos importes tienen, en esencia, la misma naturaleza y finalidad que las mensualidades que se habrían debido abonar si el contrato hubiera llegado a su fin, garantizando al prestador una retribución mínima a cambio de poner a disposición del cliente el bien o servicio pactado.
Igualmente, la DGT invoca la Sentencia del TJUE de 28 de noviembre de 2024 (C-622/23, RHTB), que extiende el criterio a los contratos de obras y a las penalizaciones que cubren el lucro cesante en las mismas circunstancias.
Por tanto, la conclusión alcanzada es que las penalizaciones por resolución anticipada pactadas en contratos de servicios sujetos a periodos de permanencia y condiciones ventajosas, cuando el importe de la penalización equivale al que el prestador habría percibido en caso de no haberse producido la resolución anticipada, forman parte de la base imponible del IVA.
Surge así la cuestión: ¿Es aplicable este criterio al supuesto de resolución anticipada de un contrato de arrendamiento de inmueble, cuando el arrendatario debe pagar una penalización por tal motivo?
El arrendamiento de inmueble es, también, una prestación de servicios a efectos de IVA cuando el arrendador es sujeto pasivo del impuesto; las rentas periódicas llevan IVA y se devengan en cada periodo.
Aplicando los criterios extraídos de la consulta, si en el contrato de arrendamiento existe un pacto de permanencia mínima y una penalización para el supuesto de rescisión anticipada, el importe abonado por el arrendatario al arrendador en concepto de penalización constituye igualmente una retribución por la puesta a disposición del inmueble durante dicho tiempo, garantizando una retribución mínima al arrendador por los servicios contratados.
La penalización, en estos términos, forma parte de la contraprestación global pactada en el contrato. Así, tal y como ha resuelto la DGT para los contratos de suministro y ha subrayado el TJUE en los asuntos citados, el importe de la penalización satisfecha por el arrendatario sería base imponible del IVA, correspondiendo al arrendador repercutir el impuesto y declararlo como ingreso sujeto.
A la luz de todo lo anterior, cabe concluir que la penalización por resolución anticipada abonada por el arrendatario de un inmueble constituye una retribución sujeta a IVA, salvo que pueda acreditarse que su naturaleza es puramente indemnizatoria y ajena a la remuneración de servicios efectivamente prestados, extremo que, conforme a la consulta analizada, será de interpretación restrictiva. Como recomendación, será especialmente relevante regular detalladamente en el contrato el origen y los conceptos de la penalización para evitar incertidumbre fiscal.
Joan Lluís Rubio
Vilá Abogados
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12 de diciembre de 2025
