Gemäß Artikel 61.2 des spanischen Insolvenzgesetzes, kann der Richter im Interesse des Insolvenzverfahrens, die gegenseitigen anhängigen Verpflichtungen, die in Verbindung mit der Schuldner sind, kündigen. Das Interesse des Insolvenzverfahrens umfasst die Zahlung der Kredite sowie auch die Kontinuität der Geschäftstätigkeit.
Darauf bezüglich wurde die nächste Frage gestellt: Ist die genannte auflösende Fähigkeit des Richters des Insolvenzverfahrens für die Mietverträge zur Anwendung, die für den Schuldner verbindlich sind und vor dem Inkrafttreten des gültigen Mietgesetzes (Ältere Mietverträge) sind?
Der Oberste Gerichtshof hat, in seiner jüngste Entscheidung 660/2016, vom 10 November, festgelegt, dass die Ältere Mietverträge nicht aus der auflösende Fähigkeit des Richters des Insolvenzverfahrens ausgeklammert sind, deswegen können diese Verträge genau wie irgendeine Verträge mit gegenseitigen Verpflichtungen gekündigt werden.
Im konkreten Fall und wie es üblich mit den älteren Mietverträgen ist, war die Miete unverhältnismäßig geringer im Vergleich zum Marktpreis.
Deswegen verstand der Oberste Gerichtshof, dass die Kündigung des Mietvertrages im Interesse des Insolvenzverfahrens ist, unbeschadet der Ausgleichszahlungen zugunsten des Mieters die als Masseverbindlichkeiten berücksichtigen sein müssen.
Diese Ausgleichszahlungen sind gleichwertig zu dem Betrag der folgenden Berechnung: Multiplikation der Differenz zwischen die Miete, die der Pächter gezahlt hat und die Miete entsprechend dem Marktpreis, und die Dauer der Mietvertrag, die in Übereinstimmung mit den Übergangbestimmungen über die zwingende Verlängerung des LAU- Gesetzes (Städtisches Mietgesetz) von 1994.
Ismael Marina Schneider
Vilá Abogados
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05.01.2017
*Für Immobilien (sowohl Wohnungen als auch Lokale) die bevor dem 9. Mai 1985, gemäß Mietgesetzes vom 1964, vermietet sind.
