Die steuerliche Behandlung von Vertragsstrafen für die vorzeitige Beendigung von Dienstleistungsverträgen wurde wiederholt von der spanischen Generaldirektion für Steuern (DGT) und dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) geprüft. Die aktuelle verbindliche Entscheidung V0757-25 der DGT vom 28. April 2025 befasst sich mit der Anwendbarkeit der Mehrwertsteuer auf den Betrag, den eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihrem Gaslieferanten als Vertragsstrafe für die vorzeitige Kündigung bzw. Nichteinhaltung der vereinbarten Mindestvertragslaufzeit zahlen muss. Ausgehend von der Untersuchung der DGT stellt sich die Frage, ob dieses Kriterium auf andere Bereiche, wie beispielsweise die Vermietung von Immobilien, übertragbar ist.
Im vorliegenden Fall, der in der verbindlichen Entscheidung analysiert wurde, kündigte eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Gasliefervertrag mit einem Versorger einseitig und vorzeitig und musste dem Versorger eine Vertragsstrafe wegen Verletzung der Mindestvertragslaufzeit zahlen.
Bis vor Kurzem vertrat die spanische Generaldirektion für Steuern (DGT) die Auffassung, dass eine solche Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung – sofern sie nicht tatsächlich eine Gegenleistung darstellte – nicht der Mehrwertsteuer unterliege, sondern lediglich einen Schadensersatz darstelle. Diese Auslegung stützte sich auf die Verwaltungsrechtsprechung, insbesondere auf mehrere Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) vor 2020 (Rechtssachen C-215/94, Mohr, und C-384/95, Landboden).
Die spanische Generaldirektion für Steuern (DGT) weist jedoch darauf hin, dass sich dieses Kriterium aufgrund aufeinanderfolgender Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH), insbesondere des Urteils vom 11. Juni 2020 (Rechtssache C-43/19, Vodafone Portugal), geändert hat. Dieses Urteil besagt, dass Beträge, die ein Dienstleister im Falle der vorzeitigen Kündigung eines Dienstleistungsvertrags erhält, wenn der Vertrag eine Mindestvertragslaufzeit und für den Kunden günstigere Konditionen vorsieht, eine Vergütung für eine umsatzsteuerpflichtige Dienstleistung darstellen. Diese Beträge haben im Wesentlichen dieselbe Art und denselben Zweck wie die monatlichen Zahlungen, die bei Vertragsende fällig gewesen wären, und gewährleisten dem Anbieter eine Mindestvergütung für die Bereitstellung der vereinbarten Ware oder Dienstleistung.
Die spanische Generaldirektion für Steuern (DGT) beruft sich ebenfalls auf das Urteil des EuGH vom 28. November 2024 (C-622/23, RHTB), dass dieses Kriterium auf Bauverträge und Vertragsstrafen für entgangenen Gewinn unter denselben Umständen ausdehnt.
Daraus folgt, dass Vertragsstrafen für die vorzeitige Beendigung von Dienstleistungsverträgen mit Mindestlaufzeiten und günstigen Konditionen, sofern die Strafhöhe dem Betrag entspricht, den der Dienstleister ohne die vorzeitige Beendigung erhalten hätte, der umsatzsteuerlichen Bemessungsgrundlage zuzurechnen sind.
Dies wirft die Frage auf: Ist dieses Kriterium auch auf die vorzeitige Beendigung eines Immobilienmietvertrags anwendbar, wenn der Mieter aus diesem Grund eine Vertragsstrafe zahlen muss?
Die Vermietung von Immobilien gilt im umsatzsteuerlichen Rahmen als Dienstleistung, wenn der Vermieter steuerpflichtig ist; regelmäßige Mietzahlungen unterliegen der Umsatzsteuer und fallen jeweils periodisch an.
Unter Anwendung der aus der Konsultation abgeleiteten Kriterien gilt: Enthält der Mietvertrag eine Mindestmietdauer und eine Vertragsstrafe für vorzeitige Kündigung, so stellt der vom Mieter an den Vermieter gezahlte Betrag als Vertragsstrafe gleichzeitig eine Vergütung für die Bereitstellung des Objekts während dieser Zeit dar und garantiert dem Vermieter eine Mindestrendite für die vertraglich vereinbarten Leistungen.
Die Vertragsstrafe ist in diesem Zusammenhang Bestandteil der im Vertrag vereinbarten Gesamtvergütung. Wie die spanische Generaldirektion für Steuern (DGT) in Bezug auf Lieferverträge entschieden und der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) in den oben genannten Fällen betont hat, unterliegt der vom Mieter gezahlte Vertragsstrafenbetrag der Mehrwertsteuer, und der Vermieter ist für die Erhebung der Steuer und deren Versteuerung verantwortlich.
Demnach stellt die vom Mieter einer Immobilie gezahlte Vertragsstrafe für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses eine mehrwertsteuerpflichtige Vergütung dar, es sei denn, es kann nachgewiesen werden, dass sie rein kompensatorischer Natur ist und in keinem Zusammenhang mit der Vergütung tatsächlich erbrachter Leistungen steht. Dieser Punkt dürfte laut der untersuchten Konsultation eingeschränkt ausgelegt werden. Um steuerliche Unsicherheit zu vermeiden, empfiehlt es sich daher, die Herkunft und die Bestandteile der Vertragsstrafe im Vertrag detailliert zu regeln.
Joan Lluís Rubio
Vilá Abogados
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12.Dezember 2025
