I. Einführung
Am 19. Dezember 2018 trat das Königliche Gesetzdekret 21/2018 vom 14. Dezember über dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnung und Miete („KGD“) in Kraft, aber hat das Validierungsverfahren in der Plenarsitzung des Abgeordnetenhauses am 22. Januar 2019 nicht bestanden und wurde mit Zustimmung der Kammer aufgehoben.
II. Maßnahmen, die mit der aufgehobenen Norm eingeführt wurden
Während den fünfunddreißig Tagen, die das das KGD in Kraft war, waren die Maßnahmen zur Reform der Regulierung von Wohnraummietverträgen anwendbar, die durch verschiedene Änderungen des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über Städtische Mietverträge („LAU 1994“) gemäß Titel I des KGD eingeführt wurden, wobei Folgendes hervorgehoben werden sollte:
a) In Bezug auf die Dauer der obligatorischen Verlängerung, wurde sie auf fünf Jahre festgelegt, wenn der Vermieter eine natürliche Person wäre, und auf sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person wäre.
b) In Bezug auf die stillschweigende Verlängerung, wurde festgelegt, dass der Vertrag nach Ablauf des Vertrages oder einer seiner Verlängerungen und nach Ablauf der obligatorischen Verlängerungsfrist, wenn keine Mitteilung einer der Parteien vorliegt, dass sie ihn nicht verlängern will, um weitere drei Jahre verlängert wird (anstelle der im Jahr 2013 eingeführten jährlichen Verlängerung).
Auf diese Weise, wurden die Fristen, die vor der Liberalisierungsreform des Gesetzes 4/2013 vom 4. Juni über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Wohnungsmarktes festgelegt wurden, wiederhergestellt.
c) Darüber hinaus, wurde der Höchstbetrag der zusätzlichen Garantien zu der einmonatigen Kaution, die der Leasingnehmer entweder durch Einlagen- oder Bankgarantie verlangen könnte, auf zwei Monatsmieten festgelegt, außer bei langfristigen Verträgen.
d) Und es wurde festgelegt, dass die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsgestaltung dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, wenn dieser eine juristische Person wäre, mit Ausnahme derjenigen Dienstleistungen, die auf direkte Initiative des Mieters beauftragt wurden.
III. Verordnung in Kraft ab 24. Januar 2019
Mit der Aufhebung des KGD werden die Wohnraummietverträge wieder durch das Gesetz über Städtische Mietverträge von 1994 geregelt, wobei unter anderem, die Änderungen durch die Liberalisierungsreform 2013 vorgenommen werden.
a) Die Laufzeit der obligatorischen Verlängerung des Mietvertrages beträgt wiederum drei Jahre.
b) Eine stillschweigende Verlängerung zum Ablaufdatum des Vertrages -oder einer seiner Verlängerungen- ohne, dass eine der Parteien der anderen ihre Absicht mitteilt, den Vertrag nicht zu verlängern, beträgt erneut ein Jahr.
c) Die zusätzlichen Garantien auf die Kaution von einem Monatsmietpreis, die vom Eigentümer verlangt und von den Parteien vereinbart werden können, sind wiederum unbegrenzt.
d) Die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsgestaltung werden wiederum von den Parteien getragen (die, in der Praxis, in der Regel die Mieter sind).
IV. Fazit
Zweifellos, ist die Regulierung des Wohnungsmietwesens ein Thema, das auf der Tagesordnung der spanischen Politiker steht, weshalb wir kurz- oder mittelfristig mit einer Reform rechnen müssen, um die Rechtsstellung von Eigentümern und Mietern auszugleichen.
Carla Villavicencio
Vilá Abogados
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1. Februar 2019
