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都市不動産賃貸借法の改正−賃料の柔軟化

I.- 導入 去る6月4日付官報にて、住居賃貸借市場の柔軟化及び刺激策を講じるための法第4/2013号が公布された。当該法は、現在の賃貸借マーケットの必要性に法が適合するよう、旧都市不動産賃貸借法を修正するものである。消費者にとっての財産として住居を持つことの重要性及び賃貸人の間で賃貸をすることに対する恐れが存在することにより、スペインはEU諸国のうちで最も活発でない 賃貸借マーケットのひとつであるということは、留意すべき点であろう。これらの対策は、賃貸借というオプションを刺激し、賃貸人・賃借人双方にとって賃貸借をより魅力的なオプションとすることを目指している。 II.- 賃貸借マーケットの柔軟化及び刺激策 行政により適用された対応策のうち、着目すべきは下記の措置である。 a)    賃貸借期間 新しい法が施行されるまでは、賃貸借期間は最大5年まで延長する権利が賃借人に与えられることが義務付けられ、当該5年経過後は、貸主・借主のいずれからも反対の意思が表示されない限り、3年間延長された。改正法によると、契約義務期間は3年間に減らされ、その後の延長期間は1年である。 b)    賃貸人による住居の修繕 一定の条件が充たされ、かつ、賃貸借契約の最初の1年が経過している場合には、貸主による住居の修繕が認められる。ただし、当該住居が貸主の定住する住居として使用される予定である場合に限られる。 c)    賃借人からの自主的解約 賃借人にとって有利となる措置も取られている。30日まえの事前通知をすればいつでも契約を解約することができる。ただし、契約期間開始後、最初の6ヶ月が経過していなければならない。 d)    最後に、賃借人の強制立ち退きに関してだが、これは被告の反論不足に関連している。すなわち、被告が要求された支払を行わないまたは裁判所に反論のために出頭しない場合、裁判所は強制立ち退き命令を発することになる。 e)    賃貸借助成体制の改正 本改正法の施行に伴い、実家を離れる若者の自立のための国家住宅計画及び基本賃貸借プランに関する賃貸借助成体制においていくつかの変化がもたらされる。具体的には、今現在支援を受けているローンの補助金の維持、賃借人援助プログラム、都市・地域の再開発、過疎地の再開発、及びリノベーションプラン等である。 f)    未払い賃料の最終判決記録 当該改正法の中でも特に興味深いのが、賃貸をする際のリスクを軽減す    るために、賃料の支払い義務を怠り、それを理由に有罪とされ立ち退き    命令を言い渡された経歴を有する人々に関する情報提供のための、未払い賃料の判決記録の作成である。 III.- 結論 行政により適用される対策の分析を通じ、これら対策の目的は賃貸人にとって賃貸借マーケットをより安全なものとし、現在空き物件となっている住居をマーケットに出すことにより、不動産物件のオファーを増やし、マーケット自体をより魅力的なものにすることだと言える。また、当該法の改正によって賃貸人及び賃借人の関係がより柔軟なものとなり、賃貸借が両者にとって有益になるものと考える。 より詳細な情報につきましては、下記までご連絡ください。 info@vila.es 2013年6月21日

付随的サービスの提供の終了に伴う株主の自主的な離脱 2013年3月14日最高裁判決に関するコメント

I.- 導入 去る2013年3月14日、最高裁判所民事部第一部会は、判決第216/2013号をくだした。同判決では、有限会社の持分保有者(以下、便宜的に「株主」という。)二名が、当該会社の子会社に職業上のサービスを提供する義務を課されている場合に、当該株主が当該サービスの提供を終了することで会社から自主的に離脱することの可否について議論がされている。   II.- 本件の経緯 LICEA 2003, S.L.社のA種持分を保有する二名の株主は、他の株主との考えの相違を理由に、PRIVARY, A.V. S.A.U.(前述の会社の子会社で、職業上のサービスの提供を受けていた。)での役職を辞任した。その後、当該二名の株主は、会社の定款第6.3条に従い、自己の有する持分の他の株主による取得またはその償還を行うために、LICEA 2003, S.L.社の株主総会の招集を申請した。しかしながら、株主総会が開催されると、それらの提案は却下された。 当該二名の株主は、会社の定款第6.3条違反及び現行の資本会社法第346条に該当する有限会社法第95条、第96条違反を理由に、株主総会の決議に抗するための訴訟を起こすことを決めた。バルセロナ商事裁判所第5法廷はその第一審で原告の訴えを却下したが、両名は控訴し、バルセロナ高等裁判所は当該訴えを認めた。   III.- 最高裁判決 最高裁はバルセロナ高等裁判所の判決に対してLICEA 2003, S.L.社が行った上訴申立てについて、以下を理由に却下した。  有限会社の株主自治により、自身の特有の必要性に応じた制度を採用することが認められており、有限会社法第12条、今日の資本会社法第28条は非典型的な条項を容認している。 株主が会社からいつでも離脱することができることは法により明確に認められており、また、法は株主がいつでも会社から離脱する権限を、持分の自主的な譲渡を禁ずる条項の有効性よりも優先している(有限会社法第30.3条、今日の資本会社法第108.3条)。 自主的な会社からの離脱にかかる条項の容認は、民法第1256条に反するものではない。なぜなら、会社契約の有効性は株主一人の自由意思によるものではなく、また、株主が無期の契約から一方的に離脱する権利の行使は限定されているからである。 会社定款が特定の株主による付随的なサービスについて規定している事実は、当該有限会社が個人的かつ契約的な性質を有することを示している。本件のように、当該付随的サービスが会社またはグループ内の一企業のための株主個人による業務によって構成される場合は、とりわけである。このことは、付随的なサービスを構成する他人のためのサービスの提供を自主的に終了する場合に、株主に一方的な離脱権を与える定款の規定の正当性を裏付ける。 より詳細な情報につきましては、下記までご連絡ください。 ラモン・マニャ・トーレス : rmt@vila.es 2013年6月21日