{"id":9622,"date":"2021-01-22T14:16:09","date_gmt":"2021-01-22T14:16:09","guid":{"rendered":"https:\/\/vila.es\/?p=9622"},"modified":"2021-01-25T14:53:40","modified_gmt":"2021-01-25T14:53:40","slug":"urteil-nr-1-2021-vom-8-januar-gefaellt-von-dem-gericht-der-ersten-instanz-nr-20-in-barcelona-anwendung-der-clausula-rebus-sic-stantibus-zugunsten-des-mieters-in-einem-gewerblichen-mietvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vila.es\/de\/rechtsstreitigkeiten-und-schiedsverfahren\/urteil-nr-1-2021-vom-8-januar-gefaellt-von-dem-gericht-der-ersten-instanz-nr-20-in-barcelona-anwendung-der-clausula-rebus-sic-stantibus-zugunsten-des-mieters-in-einem-gewerblichen-mietvertrag\/","title":{"rendered":"URTEIL NR. 1\/2021, VOM 8. JANUAR, GEF\u00c4LLT VON DEM GERICHT DER ERSTEN INSTANZ NR. 20 IN BARCELONA. ANWENDUNG DER CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS ZUGUNSTEN DES MIETERS IN EINEM GEWERBLICHEN MIETVERTRAG"},"content":{"rendered":"

Im Falle eines Antrags um eine Reduktion der Miete um 50\u00a0% seitens des Mieters in einem gewerblichen Mietvertrag (26 Wohnungen als Touristenunterk\u00fcnfte und ein Lokal) mit einem Vermieter, der sehr viele Wohnungen besitzt, hat das Gericht der ersten Instanz Nr. 20 in Barcelona am 8. Januar ein Urteil zugunsten des Mieters gesprochen, basierend auf der Clausula rebus sic stantibus <\/em>(CRSS), und hat die Prozesskosten dem Vermieter auferlegt.<\/p>\n

In der Urteilsbegr\u00fcndung analysiert der Richter drei grundlegende Fragen:<\/p>\n

Erstens<\/strong>, das Konzept und die Anforderungen dieser Klausel;<\/u><\/p>\n

zweitens<\/strong>, ob der Gesetzgeber im k\u00f6niglichen Gesetzesdekret 15\/2020 vorgesehen hat, die Rechtsdoktrin der CRSS auf die Folgen aus einem gewerblichen Mietvertrag anzuwenden, der durch die Pandemie betroffen ist;<\/u> und<\/p>\n

drittens<\/strong>, ob die CRSS in diesem Fall angewendet werden kann und auf welche Weise<\/u>.<\/p>\n

In Bezug auf den ersten Punkt wird festgestellt, dass es sich bei der CRSS um eine Klausel der Rechtsprechung handelt, die das Prinzip \u201epacta sunt servanda<\/em>“ (Vertr\u00e4ge m\u00fcssen grunds\u00e4tzlich erf\u00fcllt werden) abschw\u00e4cht, da sie es m\u00f6glich macht, Vertr\u00e4ge zu \u00e4ndern oder aufzul\u00f6sen, wenn bestimmte au\u00dfergew\u00f6hnliche Umst\u00e4nde auftreten, die man in dem Augenblick, als die Vertragsbedingungen festgelegt wurden, nicht voraussehen konnte, und die zu einer grundlegenden Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage f\u00fchren, auf deren Grundlage der Vertrag abgeschlossen wurde. Sie beruht auf dem Prinzip von Treu und Glauben, das in den Artikeln 7.1 und 1258 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches enthalten ist. Sie ist im vergleichenden Recht ber\u00fccksichtigt (deutsches, italienisches und angels\u00e4chsisches Recht) und auch im Artikel 6.2.2 der UNIDROIT-Grundregeln und im Artikel 6.111 der Grunds\u00e4tze des Europ\u00e4ischen Vertragsrechts. Diese Grunds\u00e4tze k\u00f6nnen als Auslegungskriterien f\u00fcr unsere Rechtsordnung herangezogen werden, laut wiederholter Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs.<\/p>\n

Die Voraussetzungen sind laut der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (Urteile vom 30. Juni 2014, 9. Januar 2019, 18. Juli 2019 und 20. M\u00e4rz 2020) Folgende: (i) eine au\u00dfergew\u00f6hnliche und unvorhersehbare \u00c4nderung der Elemente, die beim Vertragsabschluss ber\u00fccksichtigt wurden, so dass die neue Situation die Gesch\u00e4ftsgrundlage ge\u00e4ndert hat; (ii) diese Ver\u00e4nderung f\u00fchrt zu einer Undurchf\u00fchrbarkeit des Vertragszwecks oder zu einer schweren und \u00fcberm\u00e4\u00dfigen kostspieligen Belastung f\u00fcr eine der Parteien, die den Kriterien von Treu und Glauben und der Fairness zuwiderlaufen. (iii) die Parteien haben \u00fcber die \u00c4nderung des Vertrags zu verhandeln versucht und haben keine Einigung erzielt; (iv) die L\u00f6sung, die gesucht wird, ist es, entweder den Vertrag zu beenden, oder ihn auf eine Weise zu \u00e4ndern, dass die Verluste und Gewinne, die sich aus dieser \u00c4nderung ergeben, auf gleiche und gerechte Weise zwischen den beiden Parteien aufgeteilt werden.<\/p>\n

Mit Bezug auf die zweite Frage geht das Gericht davon aus, dass das K\u00f6nigliche Dekret 15\/20 eine Rechtsfolge (Moratorium) f\u00fcr das Problem, das uns besch\u00e4ftigt, festlegt, aber das ist nicht die einzige, m\u00f6gliche Folge. Der Kl\u00e4ger kann sich auf die CRSS berufen, um zu versuchen, andere Ma\u00dfnahmen zu ergreifen, um ein vertragliches Gleichgewicht herzustellen, falls er davon ausgeht, dass das Moratorium im Falle dieses konkreten Vertrags nicht zu dem vertraglichen Gleichgewicht f\u00fchrt und auch die Gesch\u00e4ftsgrundlage nicht wieder herstellt. All dies folgt den Prinzipien von Treu und Glauben und der Fairness<\/u>, die die Grundlage von Vertragsbeziehungen bilden sollten, und dabei wird davon ausgegangen, dass die CRSS nicht nur eine Sch\u00f6pfung der Rechtsprechung ist, sondern auch die konkrete Umsetzung eines allgemeinen Rechtsprinzips in Bezug auf Verpflichtungen und Vertr\u00e4ge darstellt<\/u>, ebenso wie eine Rechtsquelle (Artikel 1.4 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches) und deshalb einen hinweisenden Charakter f\u00fcr die gesamte Rechtsordnung hat<\/u>. Diese Schlussfolgerung basiert das Gericht auf drei Punkten: (i) Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und die Gesetzgebung, die diese reguliert, setzen nicht eine einzige Konsequenz aus dieser au\u00dferordentlichen \u00c4nderung der Umst\u00e4nde fest; (ii) das Ziel des K\u00f6niglichen Dekrets 15\/2020 ist es nicht, das vertragliche Gleichgewicht wiederherzustellen; (iii) es existieren andere Normen, die die Anwendung des CRSS zulassen, beispielsweise das Gesetz 498 der Zusammenstellung von Zivilrecht von Navarra (Compilaci\u00f3n Navarra) oder das K\u00f6nigliche Gesetzesdekret 34\/2020 vom 20. Oktober, das von Landesregierung von Katalonien (Generalitat de Catalunya) erlassen wurde.<\/p>\n

Und in Bezug auf die dritte Frage ist das Gericht der Ansicht, dass in dem Fall die vier Anforderungen zusammentreffen, die durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs festgesetzt wurden. Ebenso wird das Auftreten der zweiten Voraussetzung als nachgewiesen betrachtet (Ver\u00e4nderung der Gesch\u00e4ftsgrundlage durch das Auftreten eines schweren und \u00fcberm\u00e4\u00dfig kostspieligen Schadens f\u00fcr den Mieter). Nach Analyse der Eink\u00fcnfte, die der Mieter im Gesch\u00e4ftsjahr 2019 erzielt hat und dem Vergleich dieser mit den im Gesch\u00e4ftsjahr 2020 erzielten Eink\u00fcnften wurde ein Nettogewinn f\u00fcr das Gesch\u00e4ftsjahr 2019 ermittelt. Jedoch von Januar bis September 2020 wurden Verluste gemacht, die h\u00f6her waren als der Gewinn im Jahr 2019. Die Fakturierung ging von September 2019 bis September 2020 um 70\u00a0% zur\u00fcck, die Aufwandsquote (das Verh\u00e4ltnis zwischen den j\u00e4hrlichem Mietkosten und dem Jahresumsatz) hat sich um 144,04\u00a0% im Jahr 2020 im Vergleich zu der im Jahr 2019 erh\u00f6ht. W\u00e4hrend sich f\u00fcr den Mieter die Vertragsgrundlage ver\u00e4ndert hat, da sich die Gewinne, die er rational betrachtet zu erwirtschaften hoffte, sehr stark vermindert haben, gab es f\u00fcr den Vermieter in Bezug auf die Gewinne, die er mit den vermieteten Immobilien zu erzielen suchte, keine Beeintr\u00e4chtigungen, da er sie ja bereits vermietet hatte. Was die vierte Voraussetzung betrifft (\u00c4nderung des Vertrages auf eine Weise, so dass die Gewinne und Verluste, die sich aus ihm ableiten, gleichm\u00e4\u00dfig und gerecht zwischen den Parteien verteilt werden), so ist der Richter der Ansicht, dass der Antrag, den die klagende Partei stellt, gerecht und gleichm\u00e4\u00dfig verteilt ist, denn mit einer R\u00fcckzahlung von 50\u00a0% der Miete \u00fcbernimmt sie Verluste von mehr als diesen 50\u00a0%. Als Antwort auf das Argument des Vermieters, dass der Mieter die M\u00f6glichkeit hatte, angesichts der Verluste den Vertrag zu k\u00fcndigen, weist der Richter darauf hin, dass es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handelt, und dass noch mehr Kosten entstehen, die \u00fcber diesen Mietvertrag hinausgehen, und die weiter gezahlt werden m\u00fcssen, auch wenn der Vertrag beendet wird (Geh\u00e4lter der Angestellten, Sozialversicherungsbeitr\u00e4ge, Versicherung, Anfangsinvestitionen). Deshalb ist es verst\u00e4ndlich, dass der Mieter sich dazu entschlossen hat, den Vertrag aufrecht zu erhalten, falls er in irgendeinem Monat Gewinne erzielen k\u00f6nnte, und dass diese Entscheidung ebenso wie bei der Aufrechterhaltung von anderen, verbundenen Vertr\u00e4gen Vorrang hat.<\/p>\n

Dieses Urteil ist nicht rechtskr\u00e4ftig und wir wissen nicht, welches definitive Kriterium am Ende f\u00fcr den Anwendung der CRSS f\u00fcr die Mieter von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen angewendet werden wird, die von den Einschr\u00e4nkungen und gesetzlichen Auflagen infolge der Pandemie betroffen waren.<\/p>\n

In diesem Fall erscheinen uns verschiedene Aspekte wichtig: (i) die Schnelligkeit, mit der das Verfahren abgewickelt wurde (es wurde in sieben Monaten nach Einreichen der Klage im Juni 2020 ein Urteil gef\u00e4llt, ); (ii) die r\u00fcckwirkende Anwendung der Ma\u00dfnahme der Minderung des Mietpreises (ab 1. April 2020 bis zum Vertragsende); (iii) die Ausf\u00fchrlichkeit und die Begr\u00fcndung der Argumente zugunsten der Anwendung der CRSS zugunsten des Mieters, sowohl basierend auf ihrem Charakter (als hinweisendes Prinzip der Rechtsordnung) als auch basierend auf ihrem Zweck (das Vertragsgleichgewicht auf Grundlage der Prinzipien der Gerechtigkeit und Fairness, die im Vertragsrecht vorherrschen m\u00fcssen, wieder herstellen); (iv) die Begr\u00fcndung der Kompatibilit\u00e4t des K\u00f6niglichen Gesetzesdekrets 15\/2020 mit dem Antrag auf Mietminderung durch die Anwendung der Clausula rebus<\/em>; (v) die Aufrechterhaltung des Prinzips der Erhaltung des Gesch\u00e4ftes.<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

Mireia Bosch<\/p>\n

Vil\u00e1 Abogados<\/p>\n

 <\/p>\n

F\u00fcr weitere Informationen wenden Sie sich bitte an:<\/p>\n

va@vila.es<\/a><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

22. Januar 2021<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Im Falle eines Antrags um eine Reduktion der Miete um 50\u00a0% seitens des Mieters in einem gewerblichen Mietvertrag (26 Wohnungen als Touristenunterk\u00fcnfte und ein Lokal) mit einem Vermieter, der sehr viele Wohnungen besitzt, hat das Gericht der ersten Instanz Nr. 20 in Barcelona am 8. Januar ein Urteil zugunsten des Mieters gesprochen, basierend auf der […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":4719,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[98,147],"tags":[],"class_list":["post-9622","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-handelsvertrage","category-rechtsstreitigkeiten-und-schiedsverfahren"],"yoast_head":"\nURTEIL NR. 1\/2021, VOM 8. JANUAR, GEF\u00c4LLT VON DEM GERICHT DER ERSTEN INSTANZ NR. 20 IN BARCELONA. 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