{"id":7800,"date":"2020-10-16T14:02:27","date_gmt":"2020-10-16T14:02:27","guid":{"rendered":"https:\/\/vila.es\/?p=7800"},"modified":"2020-10-16T14:02:27","modified_gmt":"2020-10-16T14:02:27","slug":"mieteindaemmung-in-wohnungsmietvertraegen-in-katalonien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vila.es\/de\/immobilienrecht\/mieteindaemmung-in-wohnungsmietvertraegen-in-katalonien\/","title":{"rendered":"MIETEIND\u00c4MMUNG IN WOHNUNGSMIETVERTR\u00c4GEN IN KATALONIEN"},"content":{"rendered":"

Am 21. September 2020 ver\u00f6ffentlichte die katalanische Regierung im Amtsblatt der Generalitat de Catalunya das neue Gesetz 11\/2020 vom 18. September \u00fcber dringliche Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung der Mieten in Mietwohnungen. Dieses Gesetz f\u00fchrt die notwendigen Ma\u00dfnahmen ein, um Preissteigerungen bei der Wohnungsmiete in Gebieten mit starker akkreditierter Nachfrage zu begrenzen.<\/p>\n

 <\/p>\n

    \n
  1. VERTR\u00c4GE, DIE DIESEM NEUEN GESETZ UNTERLIEGEN<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Damit ein Mietvertrag der Anwendung dieses Gesetzes unterliegt, muss dieser bestimmte Voraussetzungen erf\u00fcllen und darf dar\u00fcber hinaus nicht in bestimmte, ausdr\u00fccklich ausgeschlossene Kategorien fallen.<\/p>\n

    Gem\u00e4\u00df Artikel 1 des Gesetzes unterliegen Wohnungsmietvertr\u00e4ge unter folgenden Umst\u00e4nden der Anwendung dieses Gesetzes:<\/p>\n

    a) Das Mietobjekt ist f\u00fcr den st\u00e4ndigen Wohnsitz des Mieters bestimmt;<\/p>\n

    b) Die Mietwohnung befindet sich in einem Gebiet, das zum angespannten Wohnungsmarktgebiet erkl\u00e4rt wurde.<\/p>\n

    Mit anderen Worten: Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr R\u00e4umlichkeiten sind nicht betroffen, ebenso wenig wie Wohnungsvertr\u00e4ge, die nicht in einem Gebiet liegen, das als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erkl\u00e4rt ist.<\/p>\n

    Dar\u00fcber hinaus unterliegen Vertr\u00e4ge, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen wurden, weiterhin den Bestimmungen der fr\u00fcheren Gesetzgebung. Im Falle einer Novation des Vertrags, nachdem das Gebiet zu einem angespannten Wohnungsmarktgebiet erkl\u00e4rt wurde, findet dieses Gesetz jedoch Anwendung, sofern es eine Verl\u00e4ngerung der Vertragsdauer oder eine \u00c4nderung der Miete beinhaltet.<\/p>\n

    Auf der anderen Seite, sind folgende Vertr\u00e4ge von der Anwendung des Gesetzes ausgeschlossen:<\/p>\n

    (a) Diejenige die besonderen Mietebestimmungsregelungen unterliegen;<\/p>\n

    (b) Vertr\u00e4ge, die vor dem 1. Januar 1995 unterzeichnet wurden;<\/p>\n

    (c) diejenigen, die sich auf Wohnungen beziehen, die einem offiziellen Schutzsystem unterliegen;<\/p>\n

    (d) solche, die sich auf Wohnungen beziehen, die in \u00f6ffentliche Netze von Sozialwohnungen oder Vermittlung f\u00fcr Sozialmietvertr\u00e4gen oder in den Mietwohnungsfonds f\u00fcr Sozialpolitik integriert sind<\/p>\n

    (e) Diejenigen mit Wohlfahrtscharakter;<\/p>\n

    (f) Diejenigen, die in \u00dcbereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen, die f\u00fcr die obligatorische Sozialmiete gelten, gezeichnet sind.<\/p>\n

     <\/p>\n

      \n
    1. GEBIETE MIT EINEM ANGESPANNTEN WOHNUNGSMARKT<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Nur Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr Wohnungen, die sich in Gebieten befinden, die als „angespannte Wohnungsmarktgebiete“ erkl\u00e4rt wurden, unterliegen der Mieteneind\u00e4mmungsregelung. Vorl\u00e4ufig sind dies die folgenden: Badalona, Barber\u00e0 del Vall\u00e8s, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vall\u00e8s, Castelldefels, Cerdanyola del Vall\u00e8s, Cornell\u00e0 de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gav\u00e0, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Matar\u00f3, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallej\u00e0, Pineda, El Prat de Llobregat, Premi\u00e0 de Mar, Reus, Ripollet, Rub\u00ed Sabadell, Salou, Salt, Sant Adri\u00e0 de Bes\u00f2s, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vall\u00e8s, Sant Feliu de Gu\u00edxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Desp\u00ed, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicen\u00e7 dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perp\u00e8tua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Pened\u00e8s, Vilanova i la Geltr\u00fa und Vilassar de Mar.<\/p>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. BESTIMMUNG DER ANFANGSMIETE <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Allgemeine Regel<\/u><\/p>\n

        a) Die Anfangsmiete darf den Referenzpreis f\u00fcr die Miete einer Wohnung mit \u00e4hnlichen Merkmalen in derselben st\u00e4dtischen Umgebung nicht \u00fcberschreiten.<\/p>\n

        b) Wurde die Wohnung in den f\u00fcnf Jahren vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vermietet, darf die anf\u00e4ngliche Miete die im letzten ordnungsgem\u00e4\u00df aktualisierten Mietvertrag angegebene Miete nicht \u00fcberschreiten.<\/p>\n

        Das oben unter Punkt b) festgelegte Kriterium ist in den folgenden F\u00e4llen nicht anwendbar:<\/p>\n

        (a) wenn zwischen den Parteien, die den letzten Mietvertrag vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen hatten, ein Familienverh\u00e4ltnis bestand<\/p>\n

        (b) Wenn ein Mietvertrag f\u00fcr eine Wohnung abgeschlossen wird, die urspr\u00fcnglich von der Anwendung dieses Gesetzes ausgeschlossen war, wenn die f\u00fcr sie geltende Sonderregelung f\u00fcr die Feststellung der Miete nicht mehr anwendbar ist.<\/p>\n

        Handelt es sich bei dem Vermieter um eine nat\u00fcrliche Person, gilt die im letzten Mietvertrag festgelegte Obergrenze der Miete nur dann, wenn die Wohneinheit des Vermieters ein Einkommen in H\u00f6he des 2,5-fachen oder weniger des katalanischen Suffizienz-Einkommensindikators hat. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Einkommen des Mieters mehr als das 3,5-fache des gewichteten katalanischen Suffizienz-Einkommensindikators betr\u00e4gt.<\/p>\n

        Wenn dieselbe Wohnung Gegenstand mehrerer gleichzeitiger Mietvertr\u00e4ge ist, die verschiedene Teile davon betreffen, darf die Summe der in den verschiedenen Vertr\u00e4gen vereinbarten Mieten die f\u00fcr die Einheitsmiete der Wohnung geltende H\u00f6chstmiete nicht \u00fcberschreiten.<\/p>\n

         <\/p>\n

          \n
        1. REFERENZPREIS<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          Der Referenzpreis wird anhand des Referenzindexes der Mietpreise von Wohnungen ermittelt, der \u00fcber die Website der Generalitat zug\u00e4nglich ist. Als Referenzpreis gilt der (auf der Website rot markierte) Index, ohne Ber\u00fccksichtigung der oberen und unteren Preisspanne.<\/p>\n

          Der Vermieter kann jedoch in zwei F\u00e4llen eine Preiserh\u00f6hung von bis zu 5% vorschlagen: (i) wenn im letzten Jahr an der Wohnung Arbeiten vorgenommen wurden, die ihre Bewohnbarkeit, Sicherheit, ihren Komfort oder ihre Energieeffizienz verbesserten, oder (ii) wenn mindestens drei der folgenden Merkmale in der Wohnung vorhanden sind: Aufzug, Parkplatz, m\u00f6blierte Wohnung, Heiz- oder K\u00fchlsystem, Gemeinschaftsbereiche zur gemeinsamen Nutzung, Gemeinschaftspool oder \u00e4hnliche Einrichtungen, Concierge-Dienste im Geb\u00e4ude oder besondere Aussichten.<\/p>\n

           <\/p>\n

            \n
          1. NEUE ODER RENOVIERTE WOHNUNGEN<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Im Falle von neu gebauten Wohnungen oder Wohnungen, die aus einer gro\u00dfen Renovierung hervorgegangen sind, darf die zu Beginn des Vertrags vereinbarte Miete w\u00e4hrend der f\u00fcnf Jahre nach Erhalt der Fertigstellungsbescheinigung die Obergrenze des Referenzpreisindex f\u00fcr eine Wohnung mit \u00e4hnlichen Merkmalen in derselben st\u00e4dtischen Umgebung nicht \u00fcberschreiten. Dies gilt nicht, wenn f\u00fcr die Ausf\u00fchrung der Arbeiten \u00f6ffentliche Subventionen erhalten wurden. Das Inkrafttreten dieser Spezialit\u00e4t wird um drei Jahre verschoben.<\/p>\n

             <\/p>\n

              \n
            1. IN-KRAFT-TRETEN<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              Dieses Gesetz trat am Tag nach seiner Ver\u00f6ffentlichung im Amtsblatt in Kraft, also am 22. September 2020.<\/p>\n

               <\/p>\n

               <\/p>\n

              Mika Tsuyuki<\/p>\n

              Vil\u00e1 Abogados<\/p>\n

               <\/p>\n

              F\u00fcr weitere Informationen wenden Sie sich bitte an<\/p>\n

              va@vila.es<\/a><\/span><\/p>\n

               <\/p>\n

              16. Oktober 2020<\/p>\n

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              Am 21. September 2020 ver\u00f6ffentlichte die katalanische Regierung im Amtsblatt der Generalitat de Catalunya das neue Gesetz 11\/2020 vom 18. September \u00fcber dringliche Ma\u00dfnahmen zur Eind\u00e4mmung der Mieten in Mietwohnungen. 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