{"id":13045,"date":"2024-01-05T15:35:42","date_gmt":"2024-01-05T15:35:42","guid":{"rendered":"https:\/\/vila.es\/?p=13045"},"modified":"2024-01-08T14:59:22","modified_gmt":"2024-01-08T14:59:22","slug":"der-oberste-gerichtshof-erlaubt-der-eigentuemerwohnungsgemeinschaften-ein-veto-gegen-touristische-nutzung-einzulegen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vila.es\/de\/immobilienrecht\/der-oberste-gerichtshof-erlaubt-der-eigentuemerwohnungsgemeinschaften-ein-veto-gegen-touristische-nutzung-einzulegen\/","title":{"rendered":"DER OBERSTE GERICHTSHOF ERLAUBT DER EIGENT\u00dcMERWOHNUNGSGEMEINSCHAFTEN EIN VETO GEGEN TOURISTISCHE NUTZUNG EINZULEGEN"},"content":{"rendered":"

ES<\/a><\/span>|EN<\/a><\/span>|\u65e5\u672c\u8a9e<\/a><\/span>|DE<\/strong><\/p>\n

Kontext<\/strong><\/p>\n

Die Nutzung von Wohnungen f\u00fcr touristische Vermietung hat im letzten Jahrzehnt deutlich zugenommen, was vor allem auf die Beliebtheit digitaler Plattformen zur\u00fcckzuf\u00fchren ist, die diese Art von Vermietung f\u00f6rdern und erleichtern. Dieses Ph\u00e4nomen hat starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Einerseits ist das Angebot an Wohnungen f\u00fcr den gew\u00f6hnlichen Aufenthalt zur\u00fcckgegangen, was zu einem allgemeinen Preisanstieg gef\u00fchrt hat. Andererseits hat sich das Stadtmodell unserer St\u00e4dte ver\u00e4ndert; Stadtviertel, die fr\u00fcher haupts\u00e4chlich aus Wohn- und Gewerbegebieten bestanden, sind jetzt zum Tourismus und Gastgewerbezwecke\u00a0 bestimmt.<\/p>\n

Diese Ver\u00e4nderungen haben zu einem offenen Konflikt zwischen Eigent\u00fcmern von Ferienimmobilien und Nachbargemeinschaften gef\u00fchrt. L\u00e4rmbeschwerden, mangelnde Sicherheit und St\u00f6rungen des Wohnumfelds sind einige der Bedenken, die diejenigen \u00e4u\u00dfern, die sich in ihren Gemeinschaften gegen diese Nutzung aussprechen. Das Gesetzt und die Rechtsprechung sind jedoch nicht eindeutig hinsichtlich der rechtlichen M\u00f6glichkeiten, \u00fcber die eine Nachbargemeinschaft diese Art von Aktivit\u00e4t verbieten oder einschr\u00e4nken kann. Derzeit gibt es zwei Hauptmechanismen: Satzungs\u00e4nderung und Beschl\u00fcsse, die mit qualifizierter Mehrheit abgefasst werden sind. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf das erste, da der Oberste Gerichtshof bez\u00fcglich des zweiten noch nicht entschieden hat.<\/p>\n

\u00c4nderung der Satzung.<\/strong><\/p>\n

Eine Eigent\u00fcmergemeinschaft kann sich jederzeit daf\u00fcr entscheiden, ihre Satzung zu \u00e4ndern und diese T\u00e4tigkeit ausdr\u00fccklich zu verbieten. Der Beschluss erfordert jedoch Einstimmigkeit, so dass sie unrentabel ist, wenn das Problem bereits besteht. Dar\u00fcber hinaus handelt es sich um ein sehr junges Ph\u00e4nomen, sodass nur wenige Gemeinschaften haben solche \u00a0Bestimmung in ihrer Satzungen.<\/p>\n

Es gibt viele Nachbarschaftsgemeinschaften, die Einschr\u00e4nkungen f\u00fcr andere Aktivit\u00e4ten vorsehen. In einigen Geb\u00e4uden, die Nutzung von Wohnungen als B\u00fcros oder Arbeitszimmer oder f\u00fcr irgendwelche wirtschaftliche oder berufliche T\u00e4tigkeit ist verboten. In anderen nur eine \u201eausschlie\u00dfliche Wohnnutzung\u201c ist erlaubt. Aus diesem Grund ist die j\u00fcngste Entscheidung des Obersten Gerichtshofs besonders relevant.<\/p>\n

Der Oberste Gerichtshof betrachtet touristische Vermietungen als eine wirtschaftliche T\u00e4tigkeit<\/strong>.<\/p>\n

Die Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs hat festgestellt, dass die Vermietung von Wohnungen zur touristischen Nutzung rechtlich gesehen eine wirtschaftliche T\u00e4tigkeit darstellt. Dies geht aus zwei aktuellen Urteilen hervor, STS 5197\/2023 vom 27. November 2023 und STS 5199\/2023 vom 29. November 2023.<\/p>\n

Im ersten Fall geht es um eine Revisionsklage einer Einwohnergemeinschaft von Oviedo, die ein Veto gegen die touristische Nutzung der H\u00e4user einlegen will und in deren Satzung die Nutzung ausschlie\u00dflich Wohnzwecken dienen darf, sodass berufliche, gesch\u00e4ftliche oder kommerzielle T\u00e4tigkeiten nicht zul\u00e4ssig sind. Das Gericht stimmt mit der Gemeinschaft \u00fcberein und ordnet die Einstellung der touristischen Vermietungst\u00e4tigkeit an da diese \u201ebetrieblicher und kommerzieller Natur\u201c sei und nicht einer Wohnnutzung entspreche.<\/p>\n

Im zweiten Urteil verklagten mehrere Eigent\u00fcmer ihre Gemeinschaft in San Sebasti\u00e1n, um das in ihren Satzung enthaltene Verbot (\u201edie Aus\u00fcbung jeglicher wirtschaftlicher T\u00e4tigkeit\u201c) aufzuheben. Das Gericht kommt zu dem gleichen Schluss. Das \u00a0Satzungsverbot ist klar, bei der touristischen Vermietung es handelt um eine wirtschaftliche T\u00e4tigkeit, die nicht erlaubt wird, deswegen muss die T\u00e4tigkeit eingestellt werden.<\/p>\n

Nach Angaben der Kammer geht das Gesetz 13\/2016 vom 28. Juli \u00fcber den Tourismus bereits davon aus, dass Touristenwohnungen eine \u201eT\u00e4tigkeit\u201c darstellen und dass sie nach dem Grundsatz eines \u201eunternehmerischen Betriebs\u201c verwaltet werden. Dar\u00fcber hinaus sie sind anders als Wohnungsh\u00e4user da die erste nur zur einer zeitweiligen Unterkunft dienen und keinen Wohnsitzwechsel ben\u00f6tigen.<\/p>\n

Daher f\u00e4llt zun\u00e4chst einmal die T\u00e4tigkeit der Vermietung von Wohnungen zur touristischen Nutzung in die allgemeine Kategorie der wirtschaftlichen T\u00e4tigkeiten, soweit sie eine \u201ekommerzielle, berufliche oder unternehmerische\u201c Komponente aufweist, d.h. eine T\u00e4tigkeit gegen wirtschaftliche Gegenleistung. Und zweitens entspricht es nach den Worten des Gerichts \u201eeiner anderen Nutzung als der Wohnnutzung\u201c, das hei\u00dft, es handelt sich nicht ausschlie\u00dflich um eine Wohnnutzung. Allerdings gab es bis zur Ver\u00f6ffentlichung dieser Urteile Unstimmigkeiten zwischen den Obergerichten (der autonomen Regionen) dar\u00fcber, ob Urlaubsmieten eine Wohnnutzung darstellten oder nicht.<\/p>\n

Zusammenfassend unterst\u00fctzt das Gericht das Veto gegen touristische Vermietungen in jenen Nachbargemeinschaften, die in ihren Satzungen die Nutzung von H\u00e4usern zur Aus\u00fcbung einer wirtschaftlichen T\u00e4tigkeit verbieten, oder in solchen, in denen die Nutzung ausschlie\u00dflich auf Wohnzwecke beschr\u00e4nkt ist. Hinweis auf das Verbot von einer touristischen Nutzung ist nicht erforderlich.<\/p>\n

Wohnungseigentumsgesetzt (WEG)<\/strong><\/p>\n

Wie bereits erw\u00e4hnt, gibt es einen weiteren Mechanismus, mit dem eine Nachbargemeinschaft diese Aktivit\u00e4t einschr\u00e4nken kann. Wenn wir uns die konkrete Regelung ansehen, legitimiert Artikel 17.12 des WEG die Gemeinschaften, eine Aus\u00fcbung touristischer Nutzungst\u00e4tigkeit durch Beschluss von drei F\u00fcnfteln der Gesamteigent\u00fcmer \u201eeinzuschr\u00e4nken oder zu bedingten\u201c. Allerdings hat diese Bestimmung jedoch mehr Zweifel als L\u00f6sungen hervorgerufen.<\/p>\n

Der Wortlaut ist unklar. \u00a0Insbesondere ist die Befugnis, die T\u00e4tigkeit zu untersagen, nicht ausdr\u00fccklich vorgesehen. Es ist auch nicht klar, ob in manchen F\u00e4llen Einstimmigkeit erforderlich sein k\u00f6nnte. In Ermangelung einer Vereinheitlichung der Doktrin finden wir widerspr\u00fcchliche Auslegungen zwischen den Obersten Gerichten der verschiedenen autonomen Regionen. Tats\u00e4chlich hat das Gericht in den zuvor \u00fcberpr\u00fcften Urteilen gewarnt, dass es Fragen zur Auslegung des WEG nicht kl\u00e4ren wird. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass wir in diesem Punkt eine Vereinheitlichung der Kriterien erleben werden; wir hoffen, dass dies bald der Fall sein wird um eine richtige Auslegung der Vorschriften bez\u00fcglich der touristischen Vermietung erreichen zu k\u00f6nnen. In der Zwischenzeit wird diese Angelegenheit weiterhin zahlreichende Zweifel, Berufungen und Rechtsstreitigkeiten hervorrufen.<\/p>\n

\u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n

Julio Gonz\u00e1lez Valverde<\/p>\n

Vil\u00e1 Abogados<\/p>\n

 <\/p>\n

F\u00fcr weitere Informationen wenden Sie sich an:<\/p>\n

va@vila.es<\/a><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

5. Januar 2024<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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